상속 취득세율 0.8%와 2.8% 판정 1가구 1주택·공동상속 지분

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 지방세법 제15조·지방세법 시행령 제29조(국가법령정보센터 현행 조문)

상속받은 주택의 취득세율이 2.8%이고, 1가구 1주택이면 0.8%로 내려간다는 것까지는 이미 보셨을 겁니다. 과세표준이 시세가 아니라 시가표준액(공시가격)이라는 것도요. 실제로 돈이 갈리는 곳은 그다음입니다. 내 경우가 1가구 1주택인지, 형제가 함께 받으면 누구를 기준으로 판정하는지, 기한을 넘기면 가산세가 며칠 치로 얼마인지입니다.

취득세는 지방세라 상속세와 창구도 계산 방식도 다릅니다. 이 글은 지방세법 제15조 제1항 제2호와 같은 법 시행령 제29조를 국가법령정보센터 현행 조문(지방세법 시행 2026.1.1., 시행령 시행 2026.9.18.)으로 확인해, 판정 사례와 지분 설계별 세액으로 풀어 본 것입니다. 2026년 9월 기준입니다.

0.8%와 2.8%를 가르는 것은 세율표가 아니라 '가구가 가진 집의 수'입니다

결론부터 말하면, 상속 주택에 0.8%가 붙는지는 상속인이 속한 1가구가 그 상속 주택을 포함해 국내에 주택을 1개만 갖게 되는가로 정해집니다. 세율 자체는 단순합니다.

0.8%는 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 값입니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목). 지방교육세는 특례와 상관없이 표준세율에서 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%라 0.16%로 같고(제151조 제1항 제1호), 농어촌특별세는 제15조 제1항 제1~3호 취득세를 비과세하므로 특례 대상이면 면적과 무관하게 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조 제10호의4).

그래서 판정이 틀리면 세율이 세 배 넘게 뛰고, 85㎡를 넘는 주택은 농어촌특별세까지 따라옵니다. 판정의 뼈대는 시행령 제29조 한 조문이 전부 정하고 있습니다. 신고기한·창구·과세표준처럼 상속세와 나란히 봐야 하는 부분은 상속세 신고기한과 취득세 창구 비교에 따로 정리해 두었습니다.

가구는 주민등록표로 묶고, 떨어져 살아도 묶이는 사람이 셋 있습니다

시행령 제29조 제1항은 1가구를 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로 정합니다. 여기에 괄호가 두 개 붙습니다.

• 동거인은 제외합니다. 같은 주민등록표에 올라 있어도 가족이 아닌 동거인 명의 집은 세지 않습니다.
• 주민등록표가 달라도 같은 가구로 보는 사람이 셋 있습니다. ① 상속인의 배우자, ② 상속인의 미혼인 30세 미만 직계비속, ③ 상속인이 미혼이고 30세 미만이면 그 부모.

가장 자주 뒤집히는 것이 ①입니다. 상속인은 무주택인데 배우자 명의로 집이 있으면, 주소를 따로 두고 있어도 같은 가구라 상속 주택까지 2주택이 되고 2.8%입니다. ③도 조심해야 합니다. 20대 미혼 자녀가 아버지 집을 상속받는데 어머니 명의 다른 집이 있다면, 따로 살아도 어머니가 같은 가구로 묶여 특례에서 빠집니다. 반대로 상속인이 30세 이상이거나 기혼이면 부모는 주민등록이 같을 때만 같은 가구입니다.

재외국민(주민등록법 제6조 제1항 제3호)은 이 조문의 상속인에서 제외된다는 괄호도 있습니다. 해외에 사는 형제가 상속인이라면 그 형제를 기준으로 특례를 판정할 수 없다는 뜻이라 지분 설계 때 함께 고려해야 합니다.

판정 전에 모아 둘 자료

가구 판정은 신고서에 체크 한 번으로 끝나지만, 시·군·구청은 사후에 주민등록과 주택 보유를 대조합니다. 그래서 신고 전에 아래 자료로 직접 확인해 두는 편이 안전합니다.

• 세대별 주민등록표 등본 — 상속개시일 기준 세대원과 동거인 구분이 보입니다.
• 가족관계증명서 — 주소가 다른 배우자, 30세 미만 미혼 자녀, (상속인이 30세 미만 미혼이면) 부모를 확인합니다.
• 가구원 각각의 부동산 보유 내역 — 재산세 과세 내역(지방세 세목별 과세증명)이나 등기부로, 부속토지·공동명의 지분까지 빠짐없이 봅니다.

특히 배우자와 주소가 다른 상속인은 배우자 명의 부동산을 따로 확인해야 합니다. 신고 때 0.8%로 냈다가 나중에 가구에 주택이 더 있었던 것으로 확인되면, 차액과 함께 과소신고가산세·납부지연가산세가 붙을 수 있습니다.

집 수를 셀 때 놓치는 세 가지 — 부속토지, 공동명의 지분, 고급주택

같은 조문 괄호와 제2항이 무엇을 집 한 채로 세는지를 정합니다.

부속토지와 공동명의 지분은 "집이 없는 줄 알았다"는 사례가 반복되는 자리입니다. 부모님 집을 형제들과 오래전에 공동으로 상속받아 지분이 조금 남아 있는 경우도 여기에 걸릴 수 있습니다.

고급주택은 공동주택의 경우 공용면적을 뺀 연면적이 245㎡(복층형 274㎡)를 넘고 취득 당시 시가표준액이 9억원을 넘는 주택 등이 해당합니다(시행령 제28조 제4항). 대부분의 아파트는 해당하지 않지만, 대형 단독주택이나 대형 평형을 상속받는다면 특례 자체가 적용되지 않는다는 점과 별도의 세율 문제가 생길 수 있다는 점을 관할 시·군·구청에서 먼저 확인하셔야 합니다.

공동상속이면 판정받는 사람은 한 명입니다 — 지분이 가장 큰 상속인

시행령 제29조 제3항은 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다고 정합니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 ① 그 주택에 거주하는 사람, ② 나이가 가장 많은 사람 순으로 정합니다.

즉 형제가 함께 받아도 1가구 1주택인지는 한 사람의 가구로만 판정합니다. 세무 실무 자료들은 지분이 가장 큰 상속인이 특례 요건을 갖추면 다른 공동상속인 지분에도 0.8%가 적용된다고 안내하고 있습니다. 반대로 그 사람이 유주택 가구라면 무주택인 다른 형제 지분도 특례를 받지 못하는 구조가 됩니다. 이 대목은 지자체 실무 확인이 필요한 부분이니 신고 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 판정 기준을 물어 두시기 바랍니다.

시가표준액 4억 5천만원, 전용 101㎡ 아파트를 1주택자 가구인 형과 무주택 가구인 동생이 상속받는 경우로 계산해 보면 이렇습니다(어머니는 먼저 돌아가신 경우).

2.8% 줄은 취득세 1,260만원 + 지방교육세 72만원 + 농어촌특별세 90만원, 0.8% 줄은 취득세 360만원 + 지방교육세 72만원입니다. 반반이 가장 공평해 보이지만 동률 규칙 때문에 형이 기준이 되어 990만원을 더 냅니다. 동생 지분을 한 끗만 크게 잡아도 결과가 뒤집힙니다.

다만 지분은 취득세만 보고 정할 일이 아닙니다. 상속세는 각자 받은 몫 비율로 나눠 내고, 나중에 팔 때의 양도소득세와 형제간 재산 균형이 함께 걸립니다. 지분을 정했다면 협의서로 남겨야 하고, 그 형식은 상속재산분할협의서에 넣어야 할 항목에서 확인할 수 있습니다. 법정지분대로 먼저 등기했다가 나중에 다시 나누면 초과분이 증여로 취급될 수 있다는 점은 부동산 등기비용과 상속 재분할 증여 의제에서 조문으로 다뤘습니다.

판정 사례 여덟 가지를 한 표로 모았습니다

표의 "주택 두 채를 한꺼번에 상속"은 상속인 가구가 원래 무주택이어도 상속으로 2주택이 되므로 특례가 적용되지 않는 경우입니다. 여러 채를 여러 형제가 나눠 받는다면 각 주택마다, 그 주택의 소유자로 보는 사람 기준으로 따로 판정합니다.

기한 6개월을 넘기면 가산세는 일수로 붙습니다

상속 취득세 신고·납부기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)입니다(지방세법 제20조 제1항). 등기를 하지 않아도 이 기한은 흐릅니다. 넘기면 지방세기본법의 가산세가 붙습니다.

위 사례에서 형 단독 상속(취득세 1,260만원)을 기한 60일 뒤에 신고·납부했다고 두면 이렇습니다.

• 무신고가산세 1,260만원 × 20% = 252만원 → 1개월 초과 3개월 이내 기한후신고라 30% 감면 → 176만 4천원
• 납부지연가산세 1,260만원 × 60일 × 10만분의 22 = 16만 6,320원
• 가산세 합계 약 193만원 (지방교육세 등에 대한 가산세는 별도 확인)

기한을 넘겼다면 하루라도 빨리 기한후신고를 하는 것이 감면율이 가장 큰 방법입니다. 감면 구간이 1개월 단위로 떨어지고, 납부지연가산세는 하루 단위로 쌓이기 때문입니다.

상속받은 집은 5년 동안 다음 집 취득세의 주택 수에서 빠집니다

상속 뒤에 새 집을 사려는 분이 가장 많이 묻는 것이 "상속받은 집 때문에 다주택 중과를 맞느냐"입니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제6항 제3호는 상속을 원인으로 취득한 주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 주택 수 산정에서 제외한다고 정합니다. 새로 사는 집의 취득세 중과 여부를 판정할 때 상속 주택을 5년 동안은 세지 않는다는 뜻입니다.

같은 조 제5항은 공동상속 주택의 소유자를 지분이 가장 큰 상속인으로 보고, 동률이면 거주자·연장자 순으로 정합니다. 미등기 상속 주택의 지분이 나중에 달라져 등기되면 등기상 지분을 상속개시일에 취득한 것으로 본다는 단서도 있어, 지분을 확정하는 시점이 늦을수록 판단이 복잡해집니다.

이 5년 규정은 취득세 주택 수 계산에 관한 것입니다. 양도소득세의 1세대 1주택 비과세에서 상속주택을 어떻게 세는지는 별개의 조문이므로 1세대 1주택 비과세 판정 기준에서 따로 확인하셔야 합니다.

상속받은 집을 계속 가질지 팔지, 보유세와 양도세 중 무엇을 비교해야 하나요

취득세를 내고 나면 곧바로 다음 결정이 옵니다. 상속 주택을 보유하면 매년 재산세가, 가구 주택 수와 공시가격에 따라 종합부동산세가 붙습니다. 매도하면 상속 당시 평가액이 취득가액이 되어 양도소득세를 계산합니다. 세를 놓으면 임대소득 신고 문제가 더해집니다.

비교할 것은 세 가지입니다. 보유 기간 동안의 재산세·종합부동산세 합계, 매도 시점의 양도소득세(1세대 1주택 비과세 해당 여부 포함), 그리고 그 집을 담보로 한 대출이나 연금화로 만들 수 있는 현금흐름입니다. 공시가격이 보유세로 바뀌는 구조는 공시가격 과세표준 계산 구조에, 양도세 계산 순서는 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산에 정리했습니다. 특정 선택이 유리하다고 단정할 수는 없으니, 공시가격 발표 시점과 매도 예정 시점을 놓고 관할 세무서·시군구청 상담으로 숫자를 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속을 포기했는데도 취득세를 내야 하나요?

상속을 포기하면 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되므로 그 부동산을 취득하지 않은 것이고, 취득세 납세의무도 생기지 않습니다. 다만 포기는 가정법원에 신고해 수리돼야 효력이 있으니, 수리 전까지 기한이 흐르고 있다면 관할 시·군·구청에 상황을 알려 두시는 편이 안전합니다.

Q. 1가구 1주택 여부는 언제를 기준으로 보나요?

상속 취득세의 취득일은 상속개시일이므로 그날의 가구 구성과 주택 보유 상태로 보는 것이 원칙입니다. 상속개시 뒤에 배우자 명의 집을 팔아도 이미 판정된 결과가 바뀐다고 보기 어렵습니다. 반대로 판정이 애매한 사정(이혼 진행 중, 세대 분리 직후 등)이 있다면 신고 전에 관할 시·군·구청과 판정일 기준을 확인하셔야 합니다.

Q. 형제 중 한 명만 무주택인데 그 사람이 지분을 가장 크게 받으면 다른 형제도 0.8%인가요?

시행령 제29조 제3항은 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고 판정하도록 정하고 있고, 세무 실무 자료들은 이 경우 다른 공동상속인 지분에도 특례가 적용된다고 안내합니다. 다만 지자체별 실무 해석을 확인한 뒤 지분을 정하시는 편이 안전합니다.

Q. 시가표준액은 어디서 확인하나요?

주택은 부동산공시가격알리미의 공동주택가격·개별주택가격이 시가표준액이 됩니다. 상속개시일 현재 고시된 가격이 기준이므로 매년 4월 말 무렵 새 가격이 공시되는 시기 전후라면 어느 해 가격이 적용되는지 확인하셔야 합니다.

Q. 상속등기를 아직 안 했는데 취득세만 먼저 낼 수 있나요?

낼 수 있고, 기한이 등기와 상관없이 흐르므로 먼저 내는 편이 낫습니다. 취득일이 상속개시일이라 신고·납부 의무는 등기 여부와 무관하게 생깁니다. 다만 공동상속이라면 신고 때 적는 지분이 곧 판정 기준이 되므로, 협의분할을 마친 뒤 그 지분대로 신고해야 나중에 지분이 바뀌면서 생기는 재계산을 피할 수 있습니다.

Q. 농지를 상속받았는데 세율이 다른가요?

농지는 상속 표준세율이 2.3%이고, 지방세특례제한법상 감면 대상 농지라면 중과기준세율 2%를 뺀 0.3%를 기준으로 계산합니다(지방세법 제11조 제1항 제1호, 제15조 제1항 제2호 나목). 자경 요건 등 감면 요건은 따로 확인해야 합니다.

조문을 따라 사례를 대입하며 가장 자주 틀릴 자리로 본 곳

자료를 정리하면서 사례를 조문에 하나씩 넣어 보니, 상속 취득세율에서 틀리는 자리는 세율표가 아니라 시행령 제29조의 괄호 두 개였습니다. 상위노출 글 대부분이 "무주택이면 0.8%"로 요약하는데, 조문이 묻는 것은 상속인 개인이 아니라 가구이고, 그 가구에는 주소가 다른 배우자와, 조건에 따라 주소가 다른 부모까지 들어옵니다. 제가 보기에 "나는 집이 없다"는 판단은 이 괄호를 통과한 뒤에야 믿을 수 있습니다.

두 번째는 공동상속의 동률 규칙입니다. 형제간 공평을 위해 반반으로 나누는 것이 자연스러운데, 조문은 동률이면 거주자, 그다음 연장자를 기준으로 삼습니다. 무주택 형제가 있는 집이라면 지분을 정하기 전에 누가 판정 기준이 되는지부터 계산해 보는 순서가 맞다고 봅니다.

마지막으로 기한입니다. 상속세와 같은 6개월이라 한꺼번에 처리하려다 둘 다 늦어지는 경우가 많은데, 취득세 가산세는 하루 단위로 쌓이고 기한후신고 감면은 한 달 단위로 줄어듭니다. 이 글의 조문과 수치는 2026년 9월 27일 현재 기준이며, 실제 신고 전에는 위택스와 관할 시·군·구청 세무부서 안내로 다시 확인하시기 바랍니다.

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