부동산 양도세율 판정표 양도세 중과 여부와 세액 계산 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 소득세법 제104조·같은 법 시행령 제167조의10 (국가법령정보센터 2026년 9월 시행 조문)

세율표는 이미 보셨을 겁니다. 6%에서 45%까지 여덟 줄, 그리고 단기 보유 70%·60%. 그런데 표를 봐도 내 집이 어느 줄에 해당하는지, 그 줄에서 실제로 얼마가 나오는지는 표가 알려 주지 않습니다.

양도소득세의 세율은 한 개가 아니라 조건마다 따로 정해진 여러 칸이고, 한 물건이 두 칸에 동시에 걸리면 두 번 계산해 큰 쪽을 냅니다. 2026년 5월 10일 양도분부터는 조정대상지역 다주택 중과까지 다시 붙었습니다.

이 글은 부동산 양도세율을 「내 칸 찾기 → 그 칸의 세액」 순서로 정리했습니다. 과세표준이 만들어지는 과정은 양도소득세 취득가액과 필요경비 계산 순서에서 다뤘으니, 여기서는 과세표준이 나온 다음부터 봅니다. 조문은 모두 2026년 9월 27일 국가법령정보센터 현행 원문으로 확인했습니다.

부동산 양도세율, 내 칸은 여섯 가지 질문으로 찾습니다

세율 칸은 아래 질문을 위에서부터 던져 처음 걸리는 곳입니다. 단, 한 물건이 두 칸에 동시에 걸리면 소득세법 제104조 제1항 후단에 따라 각각 계산해 큰 세액을 냅니다.

2번 판정은 세대를 세는 법부터 거주 요건까지 따로 따져야 하는 문제라 1세대 1주택 비과세 판정 기준에 넘기고, 이 글은 과세되는 쪽으로 판정된 뒤의 칸에 집중합니다.

2년 미만에 다주택 중과가 겹치면 두 번 계산해 큰 쪽을 냅니다

가장 자주 헷갈리는 칸이 4번과 5번이 겹치는 경우입니다. 조정대상지역 2주택자가 산 지 1년 반 된 집을 팔면 60%인가, 기본세율 +20%p인가.

답은 둘 다 계산해 큰 쪽입니다. 제104조 제7항 후단이 「보유기간이 2년 미만인 경우에는 중과세율로 계산한 세액과 단기세율로 계산한 세액 중 큰 세액」이라고 적고 있습니다.

어느 쪽이 큰지는 과세표준 크기에 따라 뒤집힙니다. 직접 계산해 보면 이렇습니다.

• 2주택 중과는 과세표준이 약 13억 1,880만원을 넘어야 60%보다 커집니다. 그 아래에서는 60% 칸이 적용됩니다.
• 3주택 이상 중과는 과세표준 약 2억 4,925만원부터 60%를 넘어섭니다. 그 위로는 중과 칸이 이깁니다.
• 1년 미만(70%)은 표의 범위 안에서는 항상 70% 쪽이 큽니다.

⚠️ 보유기간은 잔금일(대금을 청산한 날) 기준으로 셉니다. 다만 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날부터, 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 자산은 증여자가 취득한 날부터 셉니다(제104조 제2항). 상속받자마자 팔아도 단기세율이 아닐 수 있다는 뜻입니다.

같은 과세표준 2억원, 칸마다 실제로 나가는 돈

세율 차이는 퍼센트로 보면 작아 보이지만 금액으로 바꾸면 체감이 다릅니다. 과세표준 2억원을 고정하고 칸만 바꿔 계산했습니다. 오른쪽 열은 개인지방소득세(지방세법 제103조의3, 양도소득세율의 10분의 1 구조)를 더한 실제 부담입니다.

중과 칸도 누진공제는 기본세율표의 값을 그대로 씁니다. 세율에 20%p나 30%p를 더할 뿐 구간과 공제액은 바뀌지 않기 때문입니다. 반면 단기세율(60%·70%)은 누진 구조가 아니라 과세표준 전체에 한 번에 곱하는 단일세율이라 누진공제가 없습니다.

위 계산은 모두 같은 과세표준을 가정했습니다. 실제로는 중과 칸에 들어가는 순간 과세표준 자체가 커집니다. 다음 절이 그 이유입니다.

중과는 세율만 올리지 않습니다 — 장기보유특별공제가 0원이 됩니다

소득세법 제95조 제2항은 장기보유특별공제 대상에서 「제104조 제7항 각 호에 따른 자산」, 즉 중과 대상 주택을 뺍니다. 중과가 붙는 순간 공제가 통째로 사라집니다.

양도차익 3억원, 10년 보유한 주택으로 비교하면 이렇습니다(기본공제 250만원 반영, 거주기간 공제는 없다고 가정).

같은 집, 같은 차익인데 2주택 중과 칸에 들어가면 세금이 두 배를 넘습니다. 세율 20%p보다 공제 6,000만원이 사라진 쪽이 과세표준을 더 크게 밀어 올렸기 때문입니다. 표 1(최대 30%)과 표 2(최대 80%)가 어떻게 갈리는지는 장기보유특별공제 표 1과 표 2에 정리했습니다.

중과 주택 수는 등기부의 집 개수로 세지 않습니다

4번 질문의 「중과 주택 수」는 비과세 판정의 주택 수와 세는 법이 다릅니다. 기준은 1세대 전체이고, 여기에 더하는 것과 빼는 것이 조문에 정해져 있습니다.

「분양권은 집이 아니니 괜찮다」가 가장 흔한 오해입니다. 제104조 제7항 제2호는 1주택과 분양권 1개를 가진 세대가 조정대상지역 주택을 팔면 2주택 중과를 매깁니다. 반대로 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 몇 채가 있어도 셈에서 빠집니다.

주택 수에 들어가도 중과에서 빠지는 주택이 따로 있습니다

주택 수를 센 결과 2주택이나 3주택이어도, 파는 그 주택이 아래에 해당하면 중과하지 않습니다. 세는 단계와 빼는 단계가 따로 있다는 점이 핵심입니다.

두 가지를 짚어 둡니다. 첫째, 기준시가 1억원 이하 제외는 2주택 중과에만 있습니다(시행령 제167조의10 제1항 제9호). 3주택 이상 조문(제167조의3)에는 같은 호가 삭제돼 있습니다. 둘째, 조정대상지역 여부는 파는 날 기준입니다. 비과세의 2년 거주 요건이 취득 당시 조정대상지역인지를 보는 것과 반대입니다.

경과조치는 9월 말 현재 11월 9일 한 줄만 남았습니다

2022년 5월 10일부터 이어진 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 그 뒤를 위한 경과조치는 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2(2026년 7월 1일 시행 현행 조문)에 있고, 보유기간 2년 이상인 주택이 전제입니다.

6개월이 적용되는 지역은 조문의 표에 적힌 곳입니다 — 서울 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진·중·종로·서대문·강서·노원·성북·구로·동대문·관악·은평·중랑·금천·강북·도봉구, 경기 수원(장안·팔달·영통)·성남(수정·중원·분당)·안양 동안구·과천·용인 수지구·광명·하남·의왕. 강남·서초·송파·용산구는 표에 없어 4개월입니다.

계약일이 아무리 늦어도 5월 9일이므로, 4개월 갈래는 9월 9일로 이미 닫혔습니다. 9월 27일 현재 경과조치가 살아 있는 것은 위 6개월 지역뿐이고, 그것도 2026년 11월 9일까지입니다.

⚠️ 「토지거래허가구역에만 경과조치가 있다」는 설명을 보셨다면, 현행 시행령에는 허가 대상이 아닌 주택을 위한 계약금 증빙 갈래(다목)가 따로 들어가 있다는 점을 함께 보셔야 합니다. 내 물건이 어느 갈래인지는 관할 세무서에 증빙을 들고 확인하는 편이 안전합니다.

세율이 정해진 뒤 따라오는 것 — 지방소득세와 신고기한

칸을 찾고 세액을 냈다면 두 가지가 남습니다.

• 개인지방소득세: 양도소득세와 별개 세목입니다. 세율 구조는 같고 크기만 10분의 1입니다(비사업용 토지도 1천분의 16부터 시작). 위 표의 「지방소득세 포함」 열이 이 금액을 더한 값입니다.
• 신고기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 한 해에 두 건 이상 팔았다면 제104조 제5항에 따라 합산 세액과 자산별 세액 중 큰 쪽으로 다시 정산하므로 다음 해 5월 확정신고가 따라올 수 있습니다. 기한을 넘기면 신고 쪽과 납부 쪽 가산세가 따로 붙는데, 금액 계산은 양도소득세 가산세와 기한후신고 감면에서 원 단위로 정리했습니다.
• 분할납부: 납부할 세액이 1천만원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(소득세법 제112조). 딱 1천만원은 대상이 아닙니다. 중과 칸에 들어가면 세액이 대부분 이 기준을 넘기 때문에, 잔금 뒤 자금 계획을 세울 때 함께 봐 둘 항목입니다.

중과 칸에 들어간 다주택자, 매도·증여·보유 중 무엇을 비교해야 하나

중과 칸에 들어간 것을 확인한 다주택자는 대개 「지금 팔 것인가」에서 멈춥니다. 이때 비교할 것은 세율 하나가 아니라 세 갈래의 총비용입니다.

• 매도: 중과 양도소득세 + 지방소득세. 장기보유특별공제가 사라진다는 점까지 넣어 계산합니다.
• 자녀·배우자 증여: 증여세에 더해 취득세가 붙습니다. 주는 사람이 다주택자이고 조정대상지역·시가표준액 3억원 이상이면 취득세가 12%까지 올라갈 수 있어, 이 기준은 부동산 증여 취득세 12% 기준에서 먼저 확인해야 합니다. 받은 사람이 10년 안에 팔면 이월과세로 증여자의 취득가액이 적용된다는 점도 함께 봐야 합니다.
• 보유: 매년 재산세·종합부동산세가 나가고, 매도 시점이 뒤로 밀리는 동안 주택담보대출 이자도 계속 나갑니다.

세 갈래 모두 금액이 개인마다 크게 다릅니다. 특정 선택이 유리하다고 단정할 수 없으니, 각 갈래의 세액을 뽑아 국세상담센터나 세무 전문가와 함께 비교하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 조정대상지역에서 해제된 뒤에 팔면 중과가 붙나요?
A. 중과는 제104조 제7항이 「조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우」로 적고 있어 양도일 현재 지정 여부를 봅니다. 파는 날 이미 해제돼 있으면 중과 대상이 아닙니다. 반대로 취득할 때는 비조정이었어도 파는 날 조정대상지역이면 중과 대상이 될 수 있습니다. 지정·해제는 수시로 바뀌므로 청약홈 규제지역 안내나 국토교통부 고시에서 양도 직전에 다시 확인하세요.

Q. 부부 공동명의 집 한 채와 제 명의 집 한 채면 몇 주택인가요?
A. 중과 주택 수는 1세대 단위로 셉니다. 부부는 같은 세대이므로 명의가 나뉘어 있어도 2주택으로 봅니다. 공동명의는 지분만큼 세금을 나눠 계산할 뿐, 주택 수를 줄여 주지는 않습니다. 다만 지방 기준시가 3억원 이하처럼 셈에서 빠지는 주택이 있는지는 따로 확인해야 합니다.

Q. 올해 집을 두 채 팔았는데, 둘 다 예정신고를 했습니다. 끝난 건가요?
A. 끝나지 않았을 수 있습니다. 제104조 제5항은 한 해에 두 건 이상 양도하면 양도소득과세표준을 합산해 기본세율로 계산한 세액과 자산별로 계산한 세액의 합계 중 큰 쪽을 산출세액으로 봅니다. 두 건을 따로 신고하면 누진 구간이 낮게 잡혀 있으므로 다음 해 5월 확정신고에서 차액이 생기는 경우가 많습니다.

Q. 2026년 8월 세제개편안에 중과 완화가 있던데, 기다리는 게 낫나요?
A. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 국회 통과 전 정부안입니다. 세율과 적용 시점이 확정되지 않았으므로 이 글의 계산에 반영하지 않았습니다. 기다리는 동안의 보유세·이자 비용과, 개편안이 원안대로 통과되지 않을 가능성을 함께 놓고 판단해야 합니다.

Q. 상속받은 집을 1년 만에 팔면 70%·60% 단기세율인가요?
A. 단기세율을 가르는 보유기간은 상속받은 자산의 경우 피상속인이 취득한 날부터 셉니다(제104조 제2항 제1호). 부모님이 오래 보유한 집이라면 상속 직후에 팔아도 단기세율 칸에 들어가지 않습니다. 또 상속받은 지 5년이 안 된 상속주택은 중과 제외 목록에도 있으니 주택 수 판정도 함께 확인하세요.

조문 세 개를 펼쳐 놓고 보니, 세율표보다 먼저 봐야 할 것은 주택 수 목록이었습니다

이 글을 쓰려고 소득세법 제104조와 시행령 제167조의3·제167조의10을 한 줄씩 대조하면서 가장 걸렸던 것은, 상위 검색 결과 대부분이 세율표에서 시작한다는 점이었습니다. 제가 보기에 실제로 금액을 두 배로 가르는 것은 세율 칸이 아니라 그 칸에 들어가느냐를 정하는 주택 수와 제외 목록입니다. 분양권 하나, 지방 저가주택 한 채가 판정을 뒤집습니다.

두 번째로 걸린 것은 경과조치의 범위였습니다. 발표 자료만 보면 토지거래허가구역 이야기로 끝나지만, 현행 시행령은 허가 대상이 아닌 주택에도 계약금 증빙 갈래를 따로 두고 있습니다. 보도자료와 조문이 어긋날 때는 조문이 기준이라는 원칙을 이번에도 다시 확인했습니다.

마지막으로, 60%와 중과세율이 과세표준에 따라 뒤집힌다는 점은 계산을 직접 해 보기 전에는 보이지 않았습니다. 3주택 이상은 과세표준 2억 5천만원 언저리에서, 2주택은 13억원을 넘어서야 순서가 바뀝니다. 계산기 한 번으로 끝내지 말고, 내 칸이 두 개 이상 걸리는지부터 확인하시길 권합니다. 최종 판단은 관할 세무서나 국세상담센터 126에서 확인하시는 것이 안전합니다.

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