대출계산기 상환방식별 총이자 비교와 계산 공식 2026년

최종 업데이트 2026.10.30 · 기준 자료: 은행연합회 소비자포털 가계대출금리 비교공시(분할상환·일시상환 주택담보대출 구분)

대출계산기는 대출금액·연 금리·기간·상환방식 네 칸을 넣으면 월 상환액과 총이자를 돌려줍니다. 그런데 같은 1억 원, 같은 연 4%, 같은 20년이어도 상환방식 한 칸만 바꾸면 총이자가 4,017만 원에서 8,000만 원까지 벌어집니다.

결론부터 세 가지입니다. ① 총이자는 원금균등 < 원리금균등 < 만기일시 순서이고, ② 금리 1%p는 1억 원·20년 기준 총이자를 1,000만 원 넘게 바꾸며, ③ 계산기가 보여 주는 숫자는 「빌렸을 때 갚을 돈」이지 「빌릴 수 있는 돈」이 아닙니다. 한도는 DSR이 정하고, DSR은 상환방식에 따라 같은 대출을 다르게 셉니다.

이 글은 계산기 사용법은 짧게 넘기고, 세 방식의 공식과 예시표, 금리·기간을 바꿨을 때의 총이자, 5년 뒤 남은 원금, DSR에서 달라지는 무게까지 표준 공식으로 직접 계산한 숫자로 정리합니다. 모든 금리는 가정값입니다.

대출계산기 네 칸 중 결과를 가장 크게 바꾸는 칸

대출계산기에 넣는 값은 네 가지뿐입니다. 이 중 금액·금리·기간은 대개 정해져 있고, 사람마다 갈리는 것은 상환방식입니다.

• 금액 단위: 원인지 만 원인지 먼저 봅니다. 10000을 넣었는데 만 원 단위라면 1억 원입니다
• 금리: 연 금리를 넣습니다. 계산기 안에서는 월 이율(연 4%면 4 ÷ 12 = 약 0.333%)로 바꿔 계산합니다
• 기간: 년인지 개월인지 확인합니다. 20년은 240개월, 30년은 360개월입니다
• 상환방식: 원리금균등·원금균등·만기일시 중 하나. 아래에서 보듯 총이자 차이가 가장 큰 칸입니다

은행연합회 소비자포털도 주택담보대출 금리를 상환방식에 따라 분할상환방식(원금을 대출만기까지 나누어 상환, 약정 만기 10년 이상만 공시)과 일시상환방식(원금을 만기일에 전액 상환)으로 나눠 따로 공시합니다. 같은 담보대출이어도 상환방식이 다르면 금리 비교표부터 다르다는 뜻입니다.

원리금균등·원금균등·만기일시 계산 공식

세 방식은 「원금을 언제 갚느냐」만 다르고, 이자는 언제나 그달 남아 있는 원금 × 월 이율입니다. 이 한 줄만 기억하면 계산기 결과가 왜 그렇게 나오는지 전부 설명됩니다.

원리금균등은 매달 같은 돈을 내지만, 초반에는 그 돈의 절반 이상이 이자입니다. 1억 원·연 4%·20년이면 첫 달 605,980원 가운데 이자가 333,333원, 원금은 272,647원뿐입니다. 원금균등은 매달 원금을 416,667원(1억 원 ÷ 240)씩 똑같이 갚으니 남은 원금이 빨리 줄고, 그만큼 이자도 빨리 줄어듭니다.

공적 상품의 표기도 같은 구분입니다. 한국주택금융공사 보금자리론은 상환방식을 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환 세 가지로 두고, 체증식은 만 40세 미만 채무자 등에만 허용합니다. 그리고 「대출실행 후에는 대출만기 및 원금상환방식 변경 불가」라고 적혀 있습니다. 계산기 비교를 실행 전에 끝내야 하는 이유입니다.

1억 원 20년 예시로 본 첫 달 부담과 총이자

1억 원·연 4.0% 고정·20년(240개월)을 세 공식에 그대로 넣은 결과입니다.

• 원리금균등: 매달 605,980원, 총이자 45,435,279원(약 4,544만 원)
• 원금균등: 첫 달 750,000원 → 마지막 달 418,056원, 총이자 40,166,667원(약 4,017만 원)
• 만기일시: 매달 이자 333,333원, 만기에 원금 1억 원, 총이자 8,000만 원

원금균등이 원리금균등보다 총이자가 약 527만 원 적고, 만기일시는 원리금균등보다 약 3,457만 원 많습니다. 만기일시는 매달 내는 돈이 가장 작아 가벼워 보이지만, 원금이 20년 내내 1억 원 그대로 남아 이자가 한 번도 줄지 않기 때문입니다.

원금균등이 더 싸지는 시점은 105개월째

원금균등의 단점은 초반 부담입니다. 첫해 12개월 합계를 비교하면 원금균등 8,908,333원, 원리금균등 7,271,764원으로 원금균등이 약 164만 원을 더 냅니다.

하지만 원금균등은 매달 1,389원씩(416,667원 × 월 이율) 줄어들어 105개월째(약 8년 9개월째)부터는 원리금균등보다 적게 냅니다. 초반 9년 가까이를 버틸 현금 흐름이 있느냐가 원금균등을 고를 수 있는지의 기준입니다.

금리 1%p 차이가 총이자에 주는 효과

같은 1억 원·20년에서 금리만 바꿔 계산했습니다.

연 4%에서 5%로 1%p 오르면 원리금균등 월 상환액은 605,980원 → 659,956원으로 53,976원 늘어날 뿐이지만, 20년 동안 쌓이면 총이자가 12,954,098원(약 1,295만 원) 늘어납니다. 원금균등은 1%p당 약 1,004만 원, 만기일시는 1%p당 정확히 2,000만 원씩 늘어납니다. 원금을 늦게 갚는 방식일수록 금리에 더 민감합니다.

금액이 커지면 차이도 커집니다. 주택담보대출 규모인 3억 원·30년으로 계산하면 이렇습니다.

월 18만 원 차이로 보이지만 30년 총이자로는 6,000만 원이 넘습니다. 그래서 0.1~0.2%p 금리 차이도 대출 기간이 길면 가볍게 넘길 수 없습니다. 금리가 한도에 주는 영향(스트레스 금리를 더해 계산하는 방식)은 주택담보대출 한도 계산 LTV·스트레스 DSR에서 유형별 표로 정리했습니다.

기간을 늘리면 월 부담은 줄고 총이자는 늘어납니다

1억 원·연 4%·원리금균등으로 기간만 바꿨습니다.

20년에서 30년으로 늘리면 월 상환액은 128,565원 줄지만 총이자는 26,434,227원(약 2,643만 원) 늘어납니다. 10년에서 20년으로 늘릴 때(월 약 40만 원 감소, 총이자 약 2,394만 원 증가)보다 월 감소폭은 작고 총이자 증가폭은 더 큽니다. 기간을 늘릴수록 「월 부담을 줄이는 효율」이 떨어진다는 뜻입니다.

다만 기간을 길게 잡는 것이 무조건 손해는 아닙니다. 월 상환액이 작아지면 DSR에 잡히는 연간 원리금도 작아지기 때문에 한도가 커집니다. 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한된다는 점도 함께 봐야 합니다.

5년 뒤 남은 원금으로 보는 중도상환·갈아타기 차이

계산기는 보통 「만기까지 꼬박꼬박 갚았을 때」만 보여 줍니다. 그런데 실제로는 중간에 목돈으로 갚거나 더 낮은 금리로 갈아타는 경우가 많고, 그때 중요한 것은 그 시점에 남은 원금입니다.

1억 원·연 4%·20년 기준으로 계산하면,

• 5년 뒤 잔액: 원리금균등 81,923,783원 / 원금균등 75,000,000원 → 약 692만 원 차이
• 10년 뒤 잔액: 원리금균등 59,852,783원 / 원금균등 50,000,000원

원리금균등은 기간의 절반이 지나도 원금이 약 60% 남아 있습니다. 5년 뒤 갈아탈 계획이라면 원리금균등으로 받은 쪽이 더 큰 원금을 새 대출로 옮겨야 합니다.

중도상환수수료는 금융소비자보호법상 원칙적으로 금지되고, 대출일부터 3년 이내에 갚을 때만 예외적으로 붙습니다. 2025년 1월 13일 신규 대출부터는 실비용 안에서만 받도록 바뀌어, 금융위원회 자료 기준 은행권 고정금리 주택담보대출 평균 수수료율이 1.43%에서 0.56%로 내려갔습니다. 신용대출의 중도상환수수료와 갈아타기 조건은 신용대출 한도 계산 DSR·연소득 기준에 따로 정리했습니다.

대출계산기 결과가 곧 한도는 아닌 이유 — DSR

계산기는 「1억 원을 빌리면 매달 얼마」를 알려 줍니다. 그런데 은행이 실제로 빌려주는 금액은 DSR(총부채원리금상환비율), 즉 모든 대출의 1년 원리금 ÷ 연소득이 은행권 40%(2금융권 50%)를 넘지 않는 범위입니다.

여기서 상환방식이 다시 등장합니다. 금융위원회 2021년 10월 「가계부채 관리 강화방안」은 DSR을 계산할 때 쓰는 만기를 대출별 평균만기로 줄여 신용대출은 5년(종전 7년)으로 보고, 분할상환 신용대출은 실제 만기를 적용하도록 했습니다. 매달 이자만 내는 일시상환 신용대출이라도 DSR에서는 원금을 5년에 나눠 갚는 것으로 계산된다는 뜻입니다.

연소득 5,000만 원, 금리 연 4%로 가정하면,

• 분할상환 20년 원리금균등 1억 원: 1년 원리금 7,271,764원 → DSR 약 14.5%
• 일시상환 신용대출 1억 원: 원금 ÷ 5년 2,000만 원 + 이자 400만 원 = 연 2,400만 원 → DSR 48%, 은행권 40% 초과

실제 통장에서 나가는 돈은 일시상환 신용대출(월 이자 약 33만 원)이 더 작지만, 한도 계산에서는 훨씬 무겁습니다. 반대로 연소득 5,000만 원이 DSR 40%를 꽉 채워 원리금균등으로만 빌린다면(다른 대출 없음, 스트레스 금리 제외) 이론상 4%·30년 약 3억 4,910만 원, 5%·30년 약 3억 1,047만 원으로 금리 1%p가 한도도 약 3,863만 원 줄입니다. 실제 한도는 여기에 스트레스 금리와 LTV가 더해져 이보다 작아질 수 있습니다.

내 상황에 맞는 상환방식 고르는 기준

총이자만 보면 원금균등이 정답이지만, 사람마다 버틸 수 있는 첫해 부담과 계획이 다릅니다.

• 초반 현금 흐름이 넉넉하고 오래 보유할 계획: 원금균등. 첫해 약 164만 원(1억 원·4%·20년 기준)을 더 낼 수 있다면 총이자가 가장 적습니다
• 매달 같은 금액으로 가계부를 짜야 하는 경우: 원리금균등. 대신 5년 뒤 잔액이 원금균등보다 많다는 점을 감안합니다
• 1~2년 안에 목돈이 들어와 갚을 예정: 만기일시가 월 부담은 가장 작지만, 기간이 길어지면 총이자가 두 배 가까이 됩니다. 3년 이내 중도상환수수료도 확인해야 합니다
• 한도가 빠듯한 경우: 분할상환으로 기간을 길게 잡는 쪽이 DSR에 유리합니다. 일시상환 신용대출은 DSR에서 5년 분할로 계산됩니다

어느 쪽이 유리한지는 금리와 개인 소득에 따라 달라지므로, 특정 상품을 정하기 전에 은행 상담에서 상환방식별 상환 스케줄표를 받아 비교해 보시는 편이 안전합니다.

은행연합회에서 상환방식별 실제 금리 확인하기

계산기에 넣을 금리는 은행연합회 소비자포털에서 은행별 평균을 확인할 수 있습니다. 경로는 금리/수수료 → 대출금리비교 → 가계대출금리이고, 대출종류에서 「분할상환방식 주택담보대출」과 「일시상환방식 주택담보대출」을 따로 고를 수 있습니다.

• 공시기준: 신규취급액 기준(직전 1개월 신규취급 평균금리) 또는 잔액기준
• 금리 구성: 기준금리 + 가산금리 − 가감조정금리로 나눠 공시
• 유의점: CB사 신용점수 구간별 평균이라 실제 은행 자체 신용점수로 정해지는 금리와 다를 수 있습니다
• 다음 공시: 2026년 11월 25일 15시 (2026년 공시일정 기준)

한도를 계산할 때 더해지는 스트레스 금리는 같은 포털의 스트레스금리 공시에서 확인합니다. 2026년 7월 1일~12월 31일 적용값은 기본 1.50%, 수도권·규제지역 주택담보대출 3.0%, 지방 주택담보대출 0.75%이고, 다음 공시는 2026년 12월입니다.

상환방식 다음에 정할 것, 고정금리와 정책대출 비교

상환방식을 정했다면 다음 결정은 금리 유형과 대출 경로입니다. 위 계산은 전부 금리가 20~30년 고정이라는 가정인데, 실제 변동금리 대출은 기준금리(COFIX 등)가 바뀔 때마다 남은 기간의 월 상환액이 다시 계산됩니다. 금리 1%p가 총이자를 1,000만 원 넘게 바꾸는 만큼, 고정·혼합·변동 중 무엇을 고르느냐가 상환방식만큼 중요합니다.

또 하나는 정책대출입니다. 소득·주택가격 조건이 맞으면 디딤돌대출처럼 금리가 정해진 정책 상품이 시중 은행 대출보다 계산 결과가 유리할 수 있습니다. 조건과 금리표는 디딤돌대출 조건 한도·금리표에서 확인할 수 있습니다. 어느 상품이 맞는지는 금융회사 상담과 금융감독원 금융소비자포털 파인 등 공식 비교 채널로 최종 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 은행 앱 계산기와 이 글의 계산이 몇 원씩 다른데 어느 쪽이 맞나요?
A. 이 글은 월 이율을 연 금리 ÷ 12로 놓은 표준 공식입니다. 은행은 실제 일수로 이자를 계산하거나 원 단위 이하를 처리하는 방식이 달라 몇 원~몇천 원 차이가 날 수 있습니다. 상환방식 간 비교나 금리별 차이를 보는 데에는 표준 공식으로 충분하고, 실제 납입액은 대출 약정 때 받는 상환 스케줄표가 기준입니다.

Q. 대출을 받은 뒤 원리금균등을 원금균등으로 바꿀 수 있나요?
A. 상품마다 다르지만 바꿀 수 없는 경우가 있습니다. 한국주택금융공사 보금자리론은 「대출실행 후에는 대출만기 및 원금상환방식 변경 불가」라고 안내합니다. 실행 전에 계산기로 세 방식을 모두 돌려 보고, 상담 때 상환방식 변경 가능 여부를 따로 물어보는 것이 좋습니다.

Q. 거치기간을 두면 총이자는 어떻게 되나요?
A. 거치기간 동안은 원금을 갚지 않고 이자만 내므로, 그 기간에는 만기일시와 같은 구조가 됩니다. 원금이 줄지 않는 기간이 길어지는 만큼 총이자는 늘어납니다. 계산기에 거치기간 칸이 있다면 0년과 비교해 차이를 꼭 확인하세요.

Q. 마이너스통장도 대출계산기로 계산할 수 있나요?
A. 마이너스통장은 쓴 금액에만 이자가 붙는 한도대출이라, 만기일시 공식(쓴 금액 × 금리)에 가깝게 계산합니다. 다만 DSR에서는 사용액이 아니라 약정 한도 전체가 대출로 잡힌다는 은행 안내가 있어, 한도 계산은 일반 대출과 다르게 봐야 합니다.

세 방식을 같은 표에 놓고 계산해 보니 보인 것

자료를 정리하면서 가장 의외였던 건, 많은 계산기 설명이 원리금균등과 원금균등 두 가지만 비교하고 끝난다는 점이었습니다. 만기일시를 같은 표에 넣어 보면 총이자 8,000만 원으로 두 방식의 거의 두 배인데, 신용대출 상당수가 이 구조라는 걸 생각하면 빠져서는 안 되는 줄이었습니다.

두 번째는 「만기까지 다 갚는다」는 가정입니다. 실제로는 5년 안에 갈아타거나 목돈으로 갚는 경우가 많은데, 그때 원리금균등은 원금균등보다 약 692만 원 많은 원금을 안고 갑니다. 제가 보기에 계산기를 돌릴 때는 총이자와 함께 내가 갈아탈 가능성이 있는 시점의 잔액을 한 줄 더 적어 두는 편이 판단에 더 도움이 됩니다.

마지막으로 계산기 숫자와 한도는 다른 계산이라는 점입니다. 같은 1억 원도 일시상환 신용대출은 DSR에서 원리금균등 대출의 세 배 넘게 무겁게 잡힙니다. 금리와 규제는 공시마다 바뀌니, 실제 결정 전에는 은행연합회 공시와 은행 상환 스케줄표로 다시 확인하시기 바랍니다.

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