상가 권리금 회수기회 보호 판례 8건과 손해배상·권리금 세금

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「상가건물 임대차보호법」(2026.5.12. 시행) 제10조의3~제10조의7, 대법원 판례(국가법령정보센터 원문)

상가 권리금 계약서는 나가는 임차인과 들어오는 신규임차인이 쓰는 문서이고, 국토교통부 표준권리금계약서는 조항이 네 개뿐입니다. 서식을 받는 곳과 빈칸 채우는 법은 어렵지 않습니다. 문제는 계약서를 다 써 놓았는데 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 안 해 주는 경우입니다. 표준계약서 제3조는 그때 권리금 계약이 무효가 되고 받은 계약금을 즉시 돌려주도록 정해 두었습니다. 권리금이 그대로 날아가는 구조입니다.

그 손실을 임대인에게 물을 수 있게 한 것이 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호입니다. 이 글은 조문 원문과 국가법령정보센터에서 판결요지를 직접 확인한 대법원 판례 8건을 기준으로, 어떤 행동이 방해이고 어떤 거절은 정당한지, 배상액은 어떻게 정해지는지, 그 판단을 뒷받침할 증거를 계약서 단계에서 어떻게 남기는지, 마지막으로 받은 권리금에 붙는 세금까지 정리했습니다.

보호받는 기간은 「종료 6개월 전부터 종료 시까지」입니다

결론부터 말씀드리면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되고, 방해해서 손해가 생기면 배상해야 합니다(제10조의4 제1항·제3항). 2018년 10월 16일 개정 전에는 이 기간이 「3개월 전부터」였습니다. 오래된 글에서 3개월로 적혀 있다면 옛 기준입니다.

이 보호는 생각보다 넓게 적용됩니다.

두 번째 줄은 특히 중요합니다. 2017다225312 사건에서 원심은 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 상황이었으니 임대인에게 보호의무가 없다고 봤는데, 대법원이 이를 법리오해로 파기했습니다. 전체 임대차기간이 갱신요구 가능 기간을 넘었더라도 권리금 회수기회 보호의무는 남는다는 것입니다. 10년 넘게 장사한 가게일수록 권리금이 큰 경우가 많아 이 판결의 의미가 큽니다.

방해인지 정당한 거절인지 — 조문 네 줄과 네 줄

제10조의4 제1항은 방해행위 네 가지를, 제2항은 거절해도 되는 정당한 사유 네 가지를 정합니다. 임대인의 행동이 어느 쪽에 들어가는지가 배상 여부를 가릅니다.

그리고 같은 조 제5항은 임차인에게도 의무를 줍니다. 임차인은 자신이 주선한 신규임차인의 보증금·차임 지급 자력과 의무를 이행할 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 임대인이 「자력이 없다」며 거절할 때 그 판단 재료를 임차인이 먼저 줘야 한다는 뜻이라, 신규임차인의 사업 이력·자금 계획을 받아 두는 것이 이 단계에서 할 일입니다.

대법원은 이렇게 갈랐습니다 — 판례 8건

조문만으로는 애매한 자리를 판례가 채웠습니다. 아래는 국가법령정보센터 판례 원문의 판시사항·판결요지를 확인한 것들입니다.

판례를 겹쳐 보면 대법원이 보는 것은 「종료 무렵 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도」입니다(2018다284226). 말 한마디가 판결을 가르므로, 다음 항목의 증거 정리가 실제로는 가장 중요합니다.

계약서 단계에서 남겨야 할 증거 다섯 가지

권리금 소송에서 임차인이 증명해야 할 것은 ① 신규임차인을 주선했다는 사실 ② 임대인의 방해 또는 거절 ③ 손해입니다. 표준권리금계약서의 조항이 이 증거와 그대로 맞물립니다.

1. 권리금 계약서 원본 — 제1조의 총 권리금·계약금·잔금이 배상액 상한의 한쪽 기준(「신규임차인이 지급하기로 한 권리금」)이 됩니다. 계약금을 받았다면 영수 날인까지.
2. 주선 사실 기록 — 신규임차인의 구체적인 인적사항을 임대인에게 제시한 문자·내용증명. 2022다202498은 「구체적인 인적사항을 제시하면서」 주선했을 것을 원칙으로 적었습니다.
3. 신규임차인 자력 자료 — 제10조의4 제5항의 정보제공 의무를 이행했다는 기록. 임대인이 자력 부족을 이유로 들 때 반박 자료가 됩니다.
4. 임대인의 답변 원문 — 「직접 쓰겠다」, 「새 사람과는 계약 안 한다」, 과도한 보증금·차임 제시 등. 통화라면 날짜·내용을 바로 메모하고 문자로 확인을 받아 둡니다.
5. 권리금 계약이 무효·해제된 경위 — 표준계약서 제3조(임대인의 계약거절 등으로 무효)에 따라 계약금을 돌려줬다면 그 반환 기록. 방해 때문에 권리금을 못 받았다는 인과관계를 보여 줍니다.

표준계약서 작성요령은 제3조의 「무리한 임대조건 변경」을 특약으로 구체화하면 분쟁을 줄일 수 있다고 안내합니다(예: 보증금·월차임 ○○% 인상). 몇 퍼센트 넘게 올리면 무리한 조건으로 보는지 권리금 당사자끼리 미리 적어 두면, 나중에 제1항 제3호 「현저히 고액」 주장의 근거가 됩니다. 매매계약에서 특약 한 줄이 해약금 규칙을 바꾸는 방식은 부동산 매매계약서 특약 작성법에서 조문으로 정리했는데, 권리금 계약도 원리는 같습니다.

배상액은 「두 금액 중 낮은 쪽」이 상한입니다

임대인이 배상할 금액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항). 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 하고(제4항), 지체책임은 임대차 종료일 다음 날부터 생깁니다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결 — 법이 요건·배상범위·시효를 따로 정한 법정책임으로 봄).

상한일 뿐 이 금액이 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 실제 손해가 얼마인지는 소송에서 따로 판단됩니다. 「종료 당시의 권리금」은 대개 감정평가로 정하는데, 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고만 정하고 있어 구체적 산정식은 이 글에서 단정하지 않겠습니다. 감정평가 수수료가 어떻게 정해지는지는 감정평가 비용 산정기준을 참고하세요.

⚠️ 3년 시효는 임대차가 종료한 날부터입니다. 가게를 비워 준 날이나 권리금 계약이 깨진 날이 아닙니다. 계약이 종료된 날짜를 계약서·인도 기록으로 확정해 두세요.

권리금을 주고 들어가는 쪽이라면 — 권리금은 보증금처럼 지켜지지 않습니다

신규임차인이 낸 보증금은 대항력과 우선변제권으로 보호받을 수 있지만, 권리금에는 그런 장치가 없습니다. 권리금은 임대인이 아니라 나가는 임차인에게 준 돈이라, 건물이 경매로 넘어가도 배당을 받는 대상이 아닙니다. 그래서 들어가는 쪽의 점검 순서가 달라집니다.

주의할 점이 하나 더 있습니다. 제2조 제3항이 환산보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 적은 조문 목록에 제3조(대항력)는 들어 있지만 제5조(우선변제)는 들어 있지 않습니다. 서울에서 환산보증금 9억원을 넘는 큰 상가라면 대항력은 있어도 확정일자에 의한 우선변제는 기대하기 어렵다는 뜻입니다.

그래서 권리금을 주기 전에는 ① 건물 등기부의 근저당·가압류로 경매 위험을 보고 ② 임대인이 나를 신규임차인으로 받아 줄지(표준계약서 제3조 무효 조항) 먼저 확인하고 ③ 표준계약서 제2조 제5항에 따라 나가는 임차인에게 영업정지·철거명령 같은 사유가 없는지 고지를 받아 두는 순서가 안전합니다. 권리금은 결국 내가 나갈 때 다음 사람에게서 돌려받는 돈이므로, 남은 임대차기간과 갱신요구 가능 기간도 함께 계산해 두시길 권합니다.

소송 전에 — 분쟁조정위원회와 상담 창구

권리금 분쟁은 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제20조가 위원회의 심의·조정 대상에 권리금에 관한 분쟁을 명시하고 있습니다. 조정은 소송보다 비용과 기간 부담이 작고, 임대인의 답변이 문서로 남는다는 부수 효과도 있습니다.

다만 조정은 상대방이 응해야 성립합니다. 임대인이 방해 사실 자체를 다투면 결국 소송으로 가게 되고, 그때 앞 항목의 증거가 쓰입니다. 어느 쪽이 나은지는 금액과 증거 상태에 따라 다르므로 공적 상담 창구에서 먼저 확인해 보시길 권합니다.

받은 권리금에도 세금이 있습니다 — 기타소득과 양도소득

권리금을 받는 임차인은 세금을 따로 생각해야 합니다. 점포 임차인의 지위만 넘기고 받은 권리금은 원칙적으로 기타소득이고, 사업용 부동산과 함께 넘긴 영업권은 양도소득입니다.

소득세법 제21조 제1항 제7호는 영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함)을 양도하고 받는 금품을 기타소득으로 정하고, 시행령 제41조 제4항은 그 점포 임차권을 「사업소득이 발생하는 점포를 임차해 점포 임차인으로서의 지위를 양도함으로써 얻는 경제적 이익」으로 정의합니다. 이 기타소득은 시행령 제87조 제1의2호에 따라 받은 금액의 60%를 필요경비로 빼 주고(실제 경비가 더 크면 그 금액), 원천징수 세율은 20%입니다(소득세법 제129조 제1항 제6호 라목, 지방소득세 별도).

기타소득금액 300만원 이하이면서 원천징수된 경우에만 분리과세를 고를 수 있습니다(소득세법 제14조 제3항 제8호 가목). 반면 상가 건물·토지와 함께 영업권을 넘겼다면 소득세법 제94조 제1항 제4호 가목에 따라 양도소득으로 과세되므로 계산 구조가 완전히 달라집니다 — 양도소득세 계산 구조 참고. 권리금에 붙는 부가가치세 처리와 원천징수 의무자가 누구인지는 거래 당사자의 사업자 여부에 따라 달라 이 글에서는 단정하지 않습니다. 금액이 크면 계약 전에 관할 세무서나 세무사에게 확인하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 「그 사람은 업종이 마음에 안 든다」며 신규임차인을 거절했습니다. 정당한 사유인가요?
업종만을 이유로 한 거절이 곧바로 정당한 사유가 되지는 않습니다. 2019다236392 판결은 실내포차 냄새·소란 우려로 거절한 사안에서, 업종 제한 약정이 인정되지 않고 환기시설 요구나 영업시간 조절 같은 해결 가능성을 검토하지 않은 일방적 거절을 방해로 봤습니다. 반대로 임대차계약서에 업종 제한 특약이 있었다면 판단이 달라질 수 있으니 원래 임대차계약서의 특약부터 확인하세요.

Q. 임대인이 재건축할 거라며 신규임차인에게 2년만 계약하겠다고 합니다. 방해인가요?
2022다202498 판결은 협의 과정에서 철거·재건축 계획과 시점을 고지한 것만으로는 원칙적으로 방해가 아니라고 봤습니다. 다만 철거·재건축 필요성이 객관적으로 없거나 계획이 구체화되지 않았는데 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 고수하거나, 고지 내용과 모순되는 정황이 드러나면 다르게 볼 수 있다고 했습니다. 건물 노후도·사용승인일, 재건축 계획의 구체성(설계·인허가 여부)을 확인해 두세요.

Q. 월세를 석 달 밀린 적이 있지만 지금은 다 갚았습니다. 권리금 보호를 받을 수 있나요?
어렵습니다. 2020다263635 판결은 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면, 갱신요구 당시 연체가 해소됐어도 임대인이 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 봤습니다. 제10조의4 제1항 단서가 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호하지 않는다고 정하기 때문입니다.

Q. 백화점·대형마트 안 매장인데 권리금을 받을 수 있나요?
유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장은 제10조의5 제1호에 따라 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다(전통시장은 제외). 신규임차인과 권리금 계약을 맺는 것 자체는 가능하지만, 임대인이 계약을 거절해도 이 조항으로 배상을 청구할 수는 없습니다. 입점 계약서의 양도·승계 조항을 먼저 확인하셔야 합니다.

Q. 신규임차인을 구하기도 전에 임대인이 「나가면 내가 직접 쓴다」고 했습니다. 그래도 신규임차인을 구해야 하나요?
2018다284226 판결은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시했다면, 임차인이 실제로 주선하지 않았어도 배상을 청구할 수 있다고 봤습니다. 다만 「확정적 표시」인지는 종료 무렵의 언행 전체로 판단하므로, 그 발언을 문자나 내용증명 답변처럼 남는 형태로 받아 두는 것이 중요합니다. 가능하면 그래도 신규임차인 후보를 구체적으로 제시해 두는 편이 안전합니다.

조문보다 판례를 먼저 읽어야 보이는 것들

국가법령정보센터에서 권리금 판례를 하나씩 열어 보면서 제가 가장 크게 느낀 것은, 조문의 네 가지 방해행위보다 「종료 무렵의 언행과 태도」라는 판례의 표현이 실제 결론을 더 많이 가른다는 점이었습니다. 같은 「직접 쓰겠다」는 말이 문자로 남아 있으면 배상의 근거가 되고, 통화로만 오갔으면 증명이 어려워집니다.

두 번째로, 상위 글들이 거의 다루지 않는 제외 사유가 생각보다 무겁습니다. 과거 3기 연체 사실 하나로 보호 전체가 사라지고, 대형 유통시설 안 매장은 처음부터 대상이 아닙니다. 권리금을 크게 주고 들어가는 쪽이라면 계약 전에 이 두 가지부터 확인하는 편이 낫다고 봅니다.

마지막으로 세금입니다. 권리금은 대개 현금 흐름으로만 생각하지만, 받는 순간 기타소득이나 양도소득으로 잡힙니다. 계약서의 금액과 이전 대상 목록이 그대로 세금 계산의 근거가 되므로, 권리금 계약서를 쓸 때 소송과 세금 두 방향을 함께 떠올리며 적으시길 권합니다.

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