종합부동산세 계산 사례 1주택·공동명의 특례·다주택 금액 2026년

최종 업데이트 2026.10.06 · 기준 자료: 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조의2 및 같은 법 시행령 제4조의2(대통령령 제36739호, 2026.9.30 개정·10.1 시행)·제4조의3·제5조의2 (국가법령정보센터 현행 조문)

계산기에 공시가격을 넣고 숫자 하나를 받아 보셨다면, 이제 궁금한 것은 두 가지일 겁니다. 그 숫자가 고지서와 같게 나올지, 그리고 내 경우(단독명의·공동명의·다주택)에 어느 쪽이 덜 내는지입니다.

종합부동산세는 공시가격에서 출발해 여덟 단계를 거쳐 고지서 금액이 됩니다. 계산기 대부분은 그중 앞의 네 단계만 보여 줍니다. 이 글은 종합부동산세 계산을 사례별 실제 금액으로 풀고, 부부 공동명의 1주택 특례가 어느 구간에서만 이득인지 손익분기를 직접 계산했습니다.

9월 27일 현재 공동명의 1주택자 특례와 1세대 1주택 의제 특례의 신청 기간(9월 16일~30일)이 사흘 남아 있습니다. 조문은 모두 국가법령정보센터 현행 원문으로 확인했습니다.

종합부동산세 계산은 고지서까지 여덟 단계를 거칩니다

공시가격을 어디서 조회하고 그 숫자가 과세표준으로 바뀌는 앞부분은 공시가격 과세표준 계산 구조에 정리했습니다. 여기서는 과세표준 뒤까지 한 번에 봅니다.

계산기와 고지서가 어긋나는 곳은 대부분 5·7단계입니다. 재산세 공제는 본인에게 실제로 부과된 재산세를 비율로 나눠 빼는 방식이라, 같은 공시가격이어도 사람마다 다릅니다. 세부담상한은 작년 세액을 알아야 적용됩니다. 그래서 이 글의 사례표는 5단계(재산세 공제) 전 금액으로 통일했습니다. 실제 고지액은 표보다 적게 나옵니다.

사례 1 — 단독명의 1주택, 공시가격과 세액공제율별 금액

가장 흔한 경우부터 봅니다. 세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 가진 1세대 1주택자입니다. 12억원을 빼고 60%를 곱한 과세표준에 2주택 이하 세율을 적용했습니다.

(재산세 공제 전, 농어촌특별세 별도)

표에서 보듯 세액공제율이 공시가격보다 금액을 더 크게 움직입니다. 공시가격 25억원이 세액공제 80%를 받으면 108만원으로, 공시가격 15억원이 공제를 전혀 못 받는 경우(90만원)와 거의 같아집니다.

여기에 농어촌특별세 20%가 붙습니다. 25억원·80% 사례라면 108만원의 20%인 21만 6천원이 더해집니다.

세액공제율은 나이와 보유기간을 더하고 80%에서 멈춥니다

1세대 1주택자 세액공제는 두 개를 더합니다. 과세기준일(6월 1일) 현재 나이로 20·30·40%, 같은 날 기준 보유기간으로 20·40·50%입니다(제9조 제6항·제8항). 합계는 80%가 상한입니다(제9조 제5항).

80%에 닿는 칸은 세 개뿐입니다. 거꾸로 60세 미만이면 15년을 보유해도 50%가 최대입니다. 나이 기준일이 6월 1일이라 생일이 6월 2일 이후인 분은 그해가 아니라 이듬해부터 한 단계 올라간다는 점도 계산할 때 놓치기 쉽습니다.

사례 2 — 부부 공동명의 1주택, 특례가 이득인 구간은 생각보다 좁습니다

부부가 한 채를 반씩 가지고 있으면 선택지가 두 개입니다.

• 신청하지 않음: 공동으로 소유한 주택은 각자 한 채를 소유한 것으로 보고(시행령 제4조의3 제3항 제1호), 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아니므로 각자 9억원씩 공제합니다. 세액공제는 없습니다.
• 공동명의 1주택자 특례 신청: 두 사람 중 한 명을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자로 보고 계산합니다(제10조의2). 공제 12억원에 세액공제 최대 80%를 받습니다.

인터넷에는 「공시가격 18억원을 넘으면 특례가 유리하다」는 설명이 많습니다. 직접 계산하면 그렇지 않습니다(지분 5:5, 두 사람 합계, 재산세 공제 전).

18억원을 넘는다고 특례가 유리해지는 것이 아닙니다. 20억원이면 세액공제 80%, 즉 65세 이상 15년 보유나 70세 이상 10년 보유여야 겨우 이깁니다. 세액공제율이 10% 단위로만 존재하기 때문에 손익분기점 바로 위 칸이 실제 기준이 됩니다.

⚠️ 위 비교는 재산세 공제 전 금액입니다. 재산세 공제와 세부담상한은 두 방식에서 적용 방식이 다르므로(특례는 1주택 지분 전체로 계산, 시행령 제5조의2 제7항), 손익분기 근처라면 홈택스 모의계산으로 두 방식을 모두 돌려 보고 정하시기 바랍니다.

특례를 신청한다면 누구 이름으로 할지가 금액을 바꿉니다

공동명의 1주택자는 공동 소유자끼리 합의로 정한 사람입니다(시행령 제5조의2 제3항, 2026.2.27. 개정). 그리고 세액공제를 계산할 때의 나이와 보유기간은 그 사람 기준입니다(같은 조 제8항).

그래서 부부 나이가 다르면 결과가 갈립니다. 예를 들어 한 사람은 만 66세, 다른 사람은 만 61세이고 둘 다 10년 이상 보유했다면, 66세인 쪽을 공동명의 1주택자로 정할 때 세액공제는 30% + 40% = 70%, 61세인 쪽이면 20% + 40% = 60%입니다. 공시가격 24억원이라면 앞 절 표에서 보듯 70%는 미신청보다 적고, 60%는 미신청보다 많습니다. 같은 집, 같은 신청인데 이름 하나로 결론이 뒤집힙니다.

• 신청 기간은 매년 9월 16일~30일, 관할 세무서에 신청합니다(법 제10조의2 제2항). 국세청은 기간을 놓쳤을 때 12월 정기신고 기간에 신고로 적용받는 길도 안내하고 있습니다.
• 한 번 신청하면 다음 해부터는 신청 사항이 바뀔 때만 변경신청을 합니다(시행령 제5조의2 제5항). 해마다 다시 낼 필요는 없지만, 해마다 유불리는 다시 따져 볼 만합니다.
• 공동명의로 바꾸려고 한쪽 지분을 배우자에게 넘기는 경우라면 증여세·취득세가 따로 붙습니다. 배우자 증여공제 한도와 10년 합산은 증여재산공제 10년 합산 기준에서 확인하세요.

사례 3 — 다주택자, 3주택 세율은 과세표준 12억원을 넘어야 갈라집니다

1세대 1주택자가 아니면 공제는 9억원이고 세액공제는 없습니다. 주택 수가 2채 이하인지 3채 이상인지에 따라 세율표가 갈리지만, 두 표는 과세표준 12억원까지 똑같습니다. 차이는 그 위에서만 생깁니다.

(재산세 공제 전, 농어촌특별세 별도)

공시가격 합계로 치면 29억원(=9억원 + 12억원 ÷ 60%)까지는 주택 수가 세율을 바꾸지 않습니다. 셋째 집을 팔지 말지 고민할 때 종부세 세율 차이가 실제로 얼마인지는 이 표로 먼저 가늠할 수 있습니다. 반대로 종부세는 사람별 과세라, 부부가 각각 2채씩 가지고 있으면 각자 2주택 세율과 9억원 공제를 따로 받습니다.

같은 주택 네 채, 공시가격 합계 40억원을 명의만 바꿔 계산하면 차이가 이렇게 납니다(재산세 공제 전).

공제 9억원이 두 번 들어가고, 누진 구간이 두 사람으로 나뉘고, 3주택 세율 칸에서 빠지기 때문입니다. 다만 명의를 나누려면 배우자 증여세·취득세가 들고, 양도세 중과 판정은 사람별이 아니라 세대 합산이라는 점까지 함께 봐야 합니다.

주택 수에서 빠지거나 1주택자로 봐 주는 경우, 신청해야 적용됩니다

다주택처럼 보여도 조문이 주택 수에서 빼 주거나 1세대 1주택자로 봐 주는 경우가 있습니다. 대부분 9월 16일~30일에 신청·신고해야 적용됩니다.

일시적 2주택 칸의 기간은 2026년 10월 1일부터 바뀐 숫자입니다. 종전에는 「3년」 한 줄이었는데, 대통령령 제36739호로 시행령 제4조의2 제1항에 각 호가 생겨 신규주택의 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 2년(제1호), 그 밖의 경우는 3년(제2호)이 됐습니다. 제1호에는 괄호 예외가 있어, 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 제1호에서 빠져 3년입니다.

부칙(대통령령 제36739호) 제2조는 2년을 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득한 경우부터 적용하고, 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 종전 규정(3년)에 따르도록 했습니다. 즉 「10월부터 전부 2년」이 아닙니다. 2026년 8월 3일까지 사 두셨거나 계약금을 넣으셨다면 3년을 그대로 씌니다. 제1호 괄호의 제외(「공고가 있은 날 이전」)과 이 부칙 경과조치는 서로 다른 조항이니 나눠서 보셔야 합니다. 조정대상지역은 지정·해제가 수시로 바뀌므로 지역 여부는 취득일을 기준으로 청약홈 규제지역 안내에서 따로 확인하세요. 양도소득세 쪽 일시적 2주택 기간도 같은 날 같은 구조로 바뀌었고, 날짜 계산은 일시적 2주택 비과세 처분기한과 날짜 계산에 정리했습니다.

이 특례로 1세대 1주택자가 된 경우, 연령·보유 세액공제는 새로 산 주택·상속주택·지방 저가주택 몫을 뺀 세액에만 적용됩니다(제9조 제7항·제9항). 계산기에 「1세대 1주택」을 체크하고 전체 세액에 80%를 곱하면 실제보다 적게 나옵니다. 임대주택 합산배제와 신청 방법은 보유세 고지서 분납과 합산배제 신청에 정리했습니다.

계산기 숫자와 12월 고지서가 다른 네 가지 이유

1. 재산세 공제를 추정치로 넣었다 — 실제 공제액은 올해 7월·9월 재산세 고지서에서 나온 세액을 기준으로 계산됩니다.
2. 세부담상한 — 공시가격이 크게 오른 해에는 작년 총세액상당액의 150%에서 잘립니다. 계산기는 작년 세액을 모르면 이 단계를 건너뜁니다.
3. 6월 1일 소유자 — 6월 1일에 잔금을 치렀거나 등기를 넘겼다면 누가 납세의무자인지부터 달라집니다. 매도했는데 고지서가 왔다면 날짜부터 확인하세요.
4. 특례 신청 여부 — 공동명의 특례나 1주택 의제 특례를 9월에 신청하지 않았다면, 계산기에서 체크한 1세대 1주택 조건이 고지서에는 반영되지 않습니다.

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에 종부세 공제·비율·세율 조정이 들어 있지만 국회 통과 전 정부안이라 수치와 적용 시기가 확정되지 않았습니다. 이 글의 모든 계산은 현행 조문 기준입니다.

해마다 종부세를 낼 것인가 — 주택연금·처분·증여 중 무엇을 비교해야 하나

세액공제를 다 받아도 매년 일정 금액이 나가는 은퇴 세대라면, 다음 고민은 「이 집을 계속 들고 갈 방법」입니다. 비교할 선택지는 대개 세 갈래입니다.

• 주택연금: 집을 담보로 평생 월지급금을 받는 방식이라 보유세를 낼 현금 흐름을 만들 수 있습니다. 다만 가입 가능한 공시가격 상한이 있어 고가주택은 조건부터 봐야 합니다 — 주택연금 공시가격 12억 초과 기준
• 처분·축소: 종부세는 끝나지만 양도소득세와 새 집의 취득세가 들어옵니다. 1세대 1주택 비과세가 되는지부터 확인합니다.
• 자녀 증여: 보유세 부담은 옮겨 가지만 증여세·취득세가 즉시 발생하고, 받은 사람의 주택 수가 늘어납니다.

세 갈래 모두 금리·나이·집값에 따라 결과가 달라지므로 특정 방식이 낫다고 단정할 수 없습니다. 각 방식의 비용을 뽑아 한국주택금융공사·국세청 상담과 함께 비교하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 공동명의 특례를 올해 신청했는데 내년에는 불리해질 것 같습니다. 되돌릴 수 있나요?
A. 특례는 한 번 신청하면 신청 사항이 바뀔 때만 변경신청을 하는 구조입니다(시행령 제5조의2 제5항). 공시가격이 내려가거나 세액공제율이 바뀌어 미신청이 유리해졌다면, 그해 9월 16일~30일에 관할 세무서에 변경·철회 여부를 문의하세요. 해마다 위 손익분기 표로 다시 비교해 보는 것이 안전합니다.

Q. 부부가 각자 한 채씩 두 채를 가지고 있으면 몇 주택 세율인가요?
A. 종부세는 사람별로 과세하므로 남편 1채, 아내 1채는 각자 1주택(2주택 이하 세율)이고 각자 9억원을 공제합니다. 다만 세대 기준으로는 2주택이라 두 사람 모두 1세대 1주택자가 아니어서 12억원 공제와 세액공제는 받지 못합니다.

Q. 6월 1일에 잔금을 치렀습니다. 종부세는 누가 내나요?
A. 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자가 납세의무자입니다. 잔금일이 6월 1일이면 사는 사람이 소유자로 잡히는 것이 일반적이지만, 잔금일과 등기접수일이 다르면 판단이 달라질 수 있으니 계약서와 등기부로 관할 세무서에 확인하세요.

Q. 세액이 크면 나눠 낼 수 있나요?
A. 납부할 종부세가 250만원을 초과하면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(종부세법 제20조). 딱 250만원은 대상이 아닙니다. 신청은 12월 15일 납부기한까지 해야 합니다.

Q. 상속받은 집 때문에 2주택이 됐는데 종부세가 크게 늘었습니다.
A. 상속개시일부터 5년이 안 됐거나, 지분율이 40% 이하이거나, 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하라면 1세대 1주택자로 보는 특례가 있습니다. 9월 16일~30일에 신청해야 적용되므로, 이미 고지된 뒤라면 12월 신고기간이나 경정청구 가능 여부를 세무서에 문의하세요.

조문과 계산기를 번갈아 두드려 보고 남은 판단

이 글을 준비하며 종부세법 제8조·제9조·제10조의2와 시행령을 대조하고, 같은 공시가격을 여러 방식으로 직접 계산해 봤습니다. 가장 걸렸던 것은 「18억원을 넘으면 특례」라는 흔한 공식이었습니다. 제가 계산한 표로는 20억원 부부는 80%를 받아야 겨우 이기고, 60%를 받으면 오히려 두 배 가까이 더 냅니다.

두 번째는 누구를 공동명의 1주택자로 정하느냐가 결론을 뒤집는다는 점이었습니다. 올해 2월 개정된 시행령이 「합의로 정한 사람」을 명시했고, 세액공제는 그 사람의 나이·보유기간으로 계산합니다. 부부 나이 차가 있는 집이라면 이 선택이 공시가격보다 큰 변수입니다.

마지막으로, 계산기 결과는 재산세 공제 전 숫자라는 점을 기억하시면 좋겠습니다. 손익분기 근처에 있다면 신청 기한(9월 30일) 전에 홈택스 모의계산으로 두 방식을 모두 돌려 보거나 국세상담센터 126에 확인한 뒤 결정하시는 편이 안전합니다.

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