1세대 1주택 비과세 판정, 세대를 세는 법부터 탈락 뒤의 길까지

요건을 다 외워도 판정이 안 되는 이유는 하나입니다. 비과세 여부를 가르는 것은 요건 자체가 아니라, 그 요건을 「누구」와 「언제부터」로 세는가입니다. 2년 보유라는 문장은 쉽지만 취득일이 언제인지, 부모님이 같은 세대인지는 조문을 봐야 갈립니다.

이 글은 요건 나열을 하지 않습니다. 소득세법과 시행령 원문을 펼쳐 놓고 내가 통과하는지 가르는 지점, 그리고 못 통과했을 때 남은 길만 다룹니다. 양도소득세의 기본 계산 구조는 이미 아신다고 보고 시작합니다.

미리 결론부터 말씀드리면, 판정이 뒤집히는 자리는 세대원 범위 · 기간 기산점 · 12억원 안분 방식 · 지분 구조 네 곳입니다. 아래 수치와 조문은 모두 2026년 9월 기준이며, 법제처 국가법령정보 원문으로 확인한 내용입니다.

「1세대」는 주민등록이 아니라 조문에 열거된 사람으로 셉니다

먼저 세대를 세는 방법입니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 "거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위"라고 정의하고, 괄호 안에 그 「생계를 같이 하는 자」를 못 박아 두었습니다.

같은 집에 살아도 열거 밖이면 세대원이 아니고, 반대로 열거 안에 들면 주민등록이 갈려 있어도 생계를 같이 하는 이상 같은 세대입니다. 판단 기준일은 양도일 현재입니다.

여기서 세 가지가 조문으로 막혀 있습니다.

• ⚠️ 일시 퇴거자는 여전히 같은 세대입니다. 제88조 제6호 괄호는 "취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다"고 적습니다. 대학 때문에 자녀가 주민등록을 옮겨 놓았다면 주택 수는 그대로 합산될 수 있습니다.
• 법률상 이혼도 조문이 걸러냅니다. 같은 호는 배우자에 "법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람"을 포함시켰습니다. 서류상 이혼으로 세대를 나누는 방식은 막혀 있습니다.
• 정의 자체가 「거주자」로 시작합니다. 비거주자는 1세대를 구성하지 못하므로 이 비과세의 출발선에 서지 못합니다.

배우자가 없어도 1세대로 인정되는 세 가지 경우

원칙은 거주자와 배우자가 한 세대의 기본 단위이지만, 시행령 제152조의3이 예외를 세 가지로 정해 두었습니다. 자녀를 분리 세대로 볼 수 있는지가 여기서 갈립니다.

1. 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 소득이 국민기초생활 보장법상 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상이고, 소유한 주택이나 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

세 번째가 실무에서 가장 많이 걸립니다. ⚠️ 미성년자는 원칙적으로 제외되고(결혼·가족의 사망 등 세대 구성이 불가피한 사유는 예외), 소득 요건은 "있다"가 아니라 중위소득 40% 수준이라는 문턱을 넘어야 합니다. 30세가 안 된 자녀를 세대에서 떼어 내려면 주민등록 분리만으로는 부족하다는 뜻입니다.

보유기간과 거주기간은 기산점이 서로 다릅니다

두 기간을 같은 방식으로 세면 어긋납니다. 보유기간은 등기와 대금으로, 거주기간은 주민등록으로 셉니다.

• 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다. 취득일은 원칙적으로 잔금청산일이고, 불분명하거나 등기가 먼저면 등기접수일입니다.
• 거주기간은 시행령 제154조 제6항이 "주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지"로 명시했습니다. 실제로 살았다는 다른 증빙이 있어도 이 기간이 기준선입니다.
• 주택이 아니었던 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾼 경우, 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 셉니다(시행령 제154조 제5항). 사무실을 주택으로 바꿔 살던 경우 취득일이 기산점이 아닙니다.

반대로 기간이 이어지는 경우도 조문에 있습니다. 시행령 제154조 제8항은 아래 세 가지를 통산하라고 합니다.

두 번째 경우는 대가가 붙습니다. 시행령 제154조 제1항은 이 거주자의 주택에 대해 보유 요건을 2년이 아니라 3년으로 올려 놓았습니다. 통산을 받으면서 문턱도 함께 올라가는 구조입니다.

또 배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산에 이월과세가 적용되는 경우, 보유기간은 증여한 사람이 취득한 날부터 기산합니다(제95조 제4항 단서).

취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년이 붙지만, 면제되는 자리가 따로 있습니다

시행령 제154조 제1항은 취득 당시 주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역에 있던 주택에만 거주 2년을 추가로 요구합니다. 지금 해제됐는지가 아니라 살 때 지정돼 있었는지로 판단합니다. 지정 현황은 수시로 바뀌므로 청약홈의 규제지역 안내에서 취득 시점 상태를 확인하시는 편이 정확합니다.

같은 조항 단서에 기간 요건이 풀리는 자리가 열거돼 있습니다. 이 목록은 「며칠이 부족할 때」 가장 먼저 봐야 하는 곳입니다.

⚠️ 제5호는 특히 놓치기 쉽습니다. 계약 시점과 공고 시점의 순서, 그리고 계약금 지급일 현재 무주택이었다는 사실이 증빙으로 남아 있어야 합니다. 계약서와 이체 내역을 버리지 않으셨다면 거주 요건에서 빠져나올 수 있습니다.

12억원을 넘으면 양도차익만 잘리는 것이 아닙니다

여기가 계산에서 가장 자주 틀리는 대목입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호의 12억원은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액입니다. 주택 가액만 보는 것이 아니고, 공시가격도 아닙니다. 참고로 주택연금 공시가격 12억 초과 기준처럼 12억원을 쓰면서 공시가격으로 판정하는 제도가 따로 있어, 두 기준을 섞으면 결론이 반대로 나옵니다.

그리고 시행령 제160조 제1항은 안분 대상을 두 개로 적어 두었습니다.

과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

적용할 장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

⚠️ 상위 검색 결과 대부분이 앞줄만 소개합니다. 하지만 장기보유특별공제액에도 같은 분수가 곱해집니다. 18억원에 팔았다면 분수는 (18억 − 12억) ÷ 18억 = 3분의 1이고, 양도차익과 장특공제가 함께 3분의 1로 줄어듭니다. 공제가 통째로 살아 있다고 계산하면 세액이 과소하게 나옵니다.

다만 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택의 공제율 자체는 유리합니다. 소득세법 제95조 제2항 표 2는 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 합산하게 합니다.

두 열의 합계 최대치가 80%입니다. 거주기간 8%가 보유 3년 이상일 때만 살아난다는 단서가 표 안에 붙어 있다는 점도 확인해 두시면 좋습니다.

한 가지 더, 부수토지가 비과세되는 면적도 2025년 11월 28일 개정으로 세분화됐습니다. 시행령 제154조 제7항 기준으로 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 도시지역의 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 그 밖의 토지는 10배입니다. 이 개정은 2025년 11월 28일 이후 양도하는 경우부터 적용됩니다. ⚠️ 「도시지역은 5배」로만 알고 계셨다면 수도권 주거지역 주택은 계산이 달라집니다.

기간이 부족하거나 3년을 못 지켰을 때 남은 길

요건을 못 채운 것이 확정되기 전에 확인할 것이 세 가지 있습니다.

첫째, 같은 날 두 채를 파는 경우 순서를 고를 수 있습니다. 시행령 제154조 제9항은 2개 이상의 주택을 같은 날 양도하면 거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 본다고 정합니다. 어느 쪽을 나중에 양도한 1주택으로 볼지 납세자가 정할 수 있다는 뜻입니다.

둘째, 갈아타기에서 3년을 못 지켰다면 사유를 봅니다. 일시적 2주택은 종전주택 취득 후 1년이 지나 새 집을 사고, 새 집 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 합니다. 그런데 시행령 제155조 제18항은 3년이 되는 날 현재 아래에 해당하면 그 기간에 팔지 못한 경우도 포함하도록 했습니다.

1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
2. 법원에 경매를 신청한 경우
3. 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우
4. 재개발·재건축·소규모재건축사업 등에서 현금청산금 지급을 구하는 소송이 진행 중이거나, 종료됐으나 청산금을 받지 못한 경우
5. 사업시행자가 신청·제기한 수용재결 또는 매도청구소송이 진행 중이거나, 종료됐으나 매도대금을 받지 못한 경우

⚠️ 팔려고 내놓았는데 안 팔린 것만으로는 여기에 들어가지 못합니다. 절차를 실제로 개시해 둔 상태여야 한다는 점이 이 목록의 성격입니다.

셋째, 직장 때문에 옮긴 경우 3년이 5년으로 늘어납니다. 시행령 제155조 제16항은 수도권에 1주택을 소유한 세대가, 수도권 법인이나 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법상 공공기관의 지방 이전으로 이전지 시·군 또는 연접 시·군의 주택을 취득한 경우 제1항의 "3년"을 "5년"으로 본다고 정합니다. 이 경우 종전주택 취득 후 1년 경과 요건도 적용하지 않습니다.

지분과 구조로 걸리는 경우 — 공동상속·다가구·공동명의

내 명의가 한 채여도 지분 때문에 주택 수가 늘 수 있습니다. 시행령 제154조의2는 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정합니다. 형제와 절반씩 가진 집은 두 사람 각각에게 1주택입니다. 부부 공동명의가 1주택인 이유는 지분이 합쳐지기 때문이 아니라 부부가 같은 1세대이기 때문입니다.

상속으로 함께 받은 집은 예외가 있습니다. 시행령 제155조 제3항은 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않는다고 합니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외이고, 최대 지분자가 둘 이상이면 ① 그 주택에 거주하는 사람 ② 최연장자 순으로 소유자로 봅니다. 지분이 작은 상속인은 이 조항으로 살아남을 수 있습니다.

여기서 조심할 것이 하나 더 있습니다. 시행령 제155조 제19항은 상속주택을 협의분할해 등기하지 않은 상태라면 민법상 법정상속분에 따라 소유하는 것으로 본다고 정합니다. 나중에 협의분할 등기를 해서 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 추가로 신고·납부해야 합니다. 분할 순서와 문서를 먼저 정리해 두는 편이 안전한 이유입니다. 작성 항목은 상속재산분할협의서에 반드시 넣어야 할 항목에서 정리했고, 상속세 쪽 계산은 2026년 상속공제 5억과 상속세 계산 순서가 별도 축입니다.

다가구주택은 파는 방식이 판정을 바꿉니다. 시행령 제155조 제15항은 다가구주택을 한 가구가 독립해 거주할 수 있게 구획된 부분마다 각각 하나의 주택으로 보되, 구획별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 정합니다. 층별로 따로 팔면 다주택, 통째로 팔면 1주택이 되는 구조입니다.

상가겸용주택은 주택이 더 커야 하고, 12억을 넘으면 그마저 갈라집니다

용도가 섞인 건물은 면적 비교부터 합니다. 시행령 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합돼 있거나 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있으면 그 전부를 주택으로 본다고 하면서, 단서에서 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 막습니다. 즉 주택이 더 커야 전부가 주택이고, 같으면 갈라집니다. 이때 부수토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물 연면적에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다(제4항).

그런데 양도가액이 12억원을 넘으면 면적 비교가 무의미해집니다. 시행령 제160조 제1항은 고가주택을 정의하는 괄호에서 주택과 주택 외 부분이 복합된 경우 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 적습니다. 주택 면적이 더 크더라도 고가주택이면 상가 부분은 떨어져 나가 따로 과세됩니다.

용도를 바꾼 경우의 공제 계산은 2023년 12월 31일 신설된 소득세법 제95조 제5항·제6항이 따로 정합니다. 주택이 아닌 건물로 보유한 기간에는 표 1 공제율을, 주택으로 보유한 기간에는 표 2 공제율을 적용해 더하고, 이렇게 계산한 보유기간 공제율이 40%를 넘으면 40%로 자릅니다. 거주기간 공제율은 주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간만 봅니다. 주택으로 보유한 기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 기산합니다.

마지막으로 분명히 갈라야 할 것이 있습니다. ⛔ 토지와 상가에는 1세대 1주택 비과세가 처음부터 없습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 「주택과 이에 딸린 토지」에만 걸려 있어서, 나대지나 근린상가를 20년 보유해도 이 조항이 적용될 자리가 없습니다. 상가에는 장기보유특별공제 표 1(3년 6%부터 15년 이상 30%)만 적용됩니다. 「양도세 비과세」로 검색해 넘어오신 경우 이 구분을 먼저 확인하셔야 합니다.

비과세를 놓친 뒤 집을 팔지 않는 선택지는 무엇을 비교해야 하나

판정 결과가 과세로 나왔다면 선택지는 두 갈래입니다. 세금을 부담하고 파는 쪽, 그리고 팔지 않고 그 집에서 현금흐름을 만드는 쪽입니다. 후자를 검토하실 때 비교해야 하는 축은 세 가지입니다.

첫째, 판정 기준이 되는 가격의 종류입니다. 양도소득세의 12억원은 실지거래가액이지만, 주택을 담보로 연금을 받는 제도는 공시가격을 봅니다. 같은 12억원이라는 숫자가 서로 다른 값을 가리키므로 내 집이 어느 쪽 기준에서 어디에 서 있는지 따로 확인해야 합니다. 나이·집값별 월지급 수준은 주택연금 월지급금 표 2026에서 정리했습니다.

둘째, 소유권을 넘기는지 여부입니다. 양도는 소유권이 이전되어 그 시점에 세금이 확정되지만, 담보로 쓰는 방식은 소유권이 남아 상속·거주 문제가 뒤로 미뤄집니다. 세 부담을 줄였다고 끝나는 것이 아니라 나중에 상속세·거주 요건으로 다시 돌아옵니다.

셋째, 되돌릴 수 있는지입니다. 중도해지 비용과 이미 받은 금액의 정산 방식이 제도마다 다릅니다. 여기서는 특정 상품이 유리하다고 말씀드릴 수 없고, 실제 조건은 한국주택금융공사와 금융감독원 안내로 확인하셔야 합니다. 세금 쪽은 국세청 국세상담센터가 기준입니다.

자주 묻는 질문

Q. 부모님과 주민등록을 분리했는데 같은 세대로 볼 수 있나요?
A. 형식이 아니라 실질로 봅니다. 소득세법 제88조 제6호의 세대원 열거에 직계존비속이 들어 있고, 취학·질병 요양·근무나 사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람도 같은 세대에 포함하도록 적혀 있습니다. 따라서 주소만 옮겨 놓고 생계를 함께 유지하고 있다면 분리로 인정되지 않을 수 있습니다. 30세 미만이라면 시행령 제152조의3의 소득 요건(기준 중위소득 12개월 환산액의 40% 수준 이상)까지 충족하는지 확인하셔야 하고, 근로·사업 소득 자료와 실제 생활비 부담 내역을 남겨 두시는 편이 안전합니다.

Q. 보유 2년이 며칠 부족합니다. 방법이 없을까요?
A. 먼저 시행령 제154조 제1항 단서 목록을 확인하세요. 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무상 형편·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우(제3호)나, 공익사업으로 수용되는 경우(제2호 가목)는 보유기간 제한 자체를 받지 않습니다. 해당이 없다면 기간 통산을 봅니다. 재건축으로 멸실된 주택의 기간, 상속개시 당시 동일세대였던 상속주택의 상속 전 기간은 합산됩니다(제8항). 그래도 안 되면 양도일을 미룰 수 있는지가 남습니다. 양도일은 계약일이 아니라 원칙적으로 잔금청산일이므로, 잔금 일정을 조정하는 방식이 실무에서 쓰입니다. 다만 계약 조건 변경이므로 상대방 합의와 계약서 정리가 함께 필요합니다.

Q. 새 집을 산 지 3년이 지났는데 종전주택이 안 팔립니다. 특례가 끝난 건가요?
A. 단순히 안 팔린 것은 구제 사유가 아닙니다. 시행령 제155조 제18항은 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 국세징수법상 공매가 진행 중이거나, 재개발·재건축 현금청산금 소송이나 수용재결·매도청구소송이 진행 중인 경우로 한정합니다. 즉 매각 절차를 실제로 개시해 둔 상태여야 합니다. 3년이 가까워졌다면 어떤 절차를 개시할 수 있는지 미리 확인하시고, 수도권 법인이나 공공기관의 지방 이전에 따라 옮긴 경우라면 제16항으로 5년이 적용되는지도 함께 보셔야 합니다.

Q. 1층 상가, 2·3층 주택인 건물을 14억원에 팝니다. 비과세가 되나요?
A. 12억원을 넘으므로 고가주택입니다. 시행령 제160조 제1항 괄호에 따라 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않으므로, 주택 면적이 더 크더라도 1층 상가는 떨어져 나가 그대로 과세됩니다. 주택 부분은 보유·거주 요건을 충족했다면 12억원 초과분 대응 비율만 과세되고 표 2 공제율이 적용되며, 상가 부분은 표 1 공제율만 적용됩니다. 양도가액과 취득가액을 주택분과 상가분으로 나누는 작업이 선행되어야 하므로, 신고 전에 기준시가 자료를 챙겨 두셔야 합니다.

Q. 형제와 절반씩 상속받은 집이 한 채 더 있습니다. 제 집을 팔면 2주택인가요?
A. 지분 크기를 먼저 보셔야 합니다. 시행령 제155조 제3항은 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 그 공동상속주택을 해당 거주자의 주택으로 보지 않도록 하고 있으나, 상속지분이 가장 큰 상속인은 제외됩니다. 지분이 똑같이 절반이라면 그 주택에 거주하는 사람, 그다음 최연장자 순으로 소유자로 봅니다. 또한 협의분할 등기를 하지 않은 상태라면 법정상속분에 따라 소유하는 것으로 보고, 나중에 협의분할 등기를 해서 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 추가 신고·납부 의무가 생깁니다(제19항).

Q. 비과세면 신고를 안 해도 되나요?
A. 전액 비과세라면 신고 의무가 없지만, 12억원을 넘어 일부가 과세되는 고가주택은 예정신고 대상입니다. 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 판정이 애매한 경우에는 비과세라고 스스로 결론 내리기보다 신고 여부를 관할 세무서나 국세상담센터에 먼저 확인하시는 편이 낫습니다. 무신고로 뒤늦게 확인되면 가산세가 붙습니다.

조문을 다 펼쳐 놓고 보니, 판정을 가르는 것은 요건이 아니었습니다

자료를 정리하면서 가장 걸렸던 것은 상위 검색 결과 대부분이 12억원 안분에서 양도차익만 이야기한다는 점이었습니다. 시행령 제160조 제1항은 장기보유특별공제액에도 같은 분수를 곱하라고 두 줄로 적어 두었는데, 뒷줄이 통째로 빠진 설명이 반복되고 있었습니다. 보유·거주를 합쳐 80%까지 올려 놓고 그것이 그대로 살아 있다고 계산하면 세액이 어긋납니다. 제가 보기에 이 한 줄이 이 글에서 가장 값이 나가는 대목입니다.

두 번째는 부수토지 배율입니다. 「도시지역 5배, 그 밖 10배」라는 문장이 워낙 널리 퍼져 있어 저도 그것을 기준으로 삼으려 했는데, 2025년 11월 28일 개정으로 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배로 내려가 있었습니다. 수도권 단독주택은 마당 면적 판정이 달라집니다. 조문을 직접 열지 않으면 이런 개정은 보이지 않습니다.

세 번째는 순서에 대한 판단입니다. 이 제도는 기간을 채우는 문제가 아니라 상태를 만드는 문제입니다. 세대원 정리, 협의분할 등기, 매각 절차 개시, 잔금일 지정은 모두 양도일 전에 끝나 있어야 의미가 있고, 양도 후에는 되돌릴 수 없습니다. 집을 내놓기 전에 등기와 주민등록부터 훑어보시라고 권하는 이유가 여기 있습니다.

마지막으로 바뀔 가능성입니다. 2026년 8월 3일 세제개편안이 발표됐지만 국회 통과 전 단계여서 이 글에는 수치를 쓰지 않았습니다. 조정대상지역 지정과 해제도 수시로 움직입니다. 판정은 결국 양도일 현재의 법령과 지정 현황으로 하는 것이므로, 실제 매도 직전에 한 번 더 확인하시고 판단이 갈리는 대목은 국세상담센터 126번이나 관할 세무서, 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.

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