집은 한 채 있는데, 매달 들어오는 돈이 없다는 고민을 자주 듣습니다.
주택연금은 그 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 제도입니다. 다만 얼마를 받는지, 그리고 어떤 경우에 오히려 손해인지까지 알고 들어가야 후회가 없습니다.
결론부터 말씀드리면, 2026년 3월 1일 이후 신규 신청자 기준으로 70세에 시세 3억원 주택이면 월 92만 3천원, 65세에 5억원이면 월 126만 4천원, 80세에 7억원이면 월 338만 2천원입니다. 가입은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고 부부 합산 공시가격이 12억원 이하면 가능합니다. 금액 기준은 한국주택금융공사 「월지급금 예시」입니다.
이 글에서는 55세부터 80세까지, 1억원부터 12억원까지 전 구간 표를 그대로 싣고, 그 표를 잘못 읽는 두 가지 지점과 2026년에 바뀐 보증료 구조까지 함께 정리했습니다.
주택연금이란 무엇이고, 2026년에는 무엇이 달라졌을까요
주택연금은 집을 담보로 맡기고 그 집에 계속 살면서 평생 매달 연금을 받는 국가 보증 제도입니다. 한국주택금융공사가 운영하며, 연금 지급을 국가가 보증하기 때문에 지급이 중단될 위험이 없다는 점이 일반 금융상품과 다릅니다.
2026년에 바뀐 내용은 크게 두 덩어리입니다.
한국주택금융공사는 「주택연금 월지급금 조정 안내」 공지에서 2026년 3월 1일 신규 신청자부터 월지급금이 조정된다고 밝혔습니다. 기대여명·금리·주택가격 변동률 같은 산정 변수를 새로 반영한 결과입니다.
금융위원회 보도자료 기준으로는 평균 가입자(72세, 주택가격 4억원)의 월지급금이 129만 7천원에서 133만 8천원으로 월 4만 1천원 올랐습니다. 전체 가입기간 누계로는 약 849만원 증가하는 폭입니다.
인상이지 인하가 아닙니다. 다만 공사 공지는 조정 폭이 “가입연령과 주택가격에 따라 상이”하다고 명시하고 있어, 모든 구간이 똑같이 3.13%씩 오른 것은 아닙니다.
3월 시행분과 6월 시행분은 다릅니다
여기서 많은 글이 “2026년부터 이렇게 바뀝니다”로 뭉뚱그리는데, 시행일이 항목마다 갈립니다.
| 항목 | 시행일 |
|---|---|
| 월지급금 평균 3.13% 인상 | 2026.3.1 신규신청분 |
| 초기보증료 1.5% → 1.0% | 2026.3.1 신규신청분 |
| 연보증료 0.75% → 0.95% | 2026.3.1 신규신청분 |
| 초기보증료 환급 가능 기간 3년 → 5년 | 2026.3.1 신규신청분 |
| 우대형 우대폭 확대(1.8억원 미만 저가주택) | 2026.6.1 신규신청분 |
| 실거주 의무 예외 확대 | 2026.6.1 |
| 세대이음 주택연금 신설 | 2026.6.1 |
이미 가입한 분에게 소급되나요
소급되지 않습니다.
공사 공지와 금융위원회 보도자료 모두 적용 대상을 “2026년 3월 1일 이후 신규 신청 접수분”으로 한정하고 있습니다. KB금융 해설도 기존 가입자에게는 미적용이라고 명시합니다.
구조적으로도 주택연금 월지급금은 가입 시점의 나이·집값·금리로 확정되어 평생 고정되는 상품입니다. 이후 제도가 바뀌어도 기존 계약의 월지급금은 움직이지 않습니다.
그래서 “이미 가입했는데 3월 이후에 더 받을 수 있나요”의 답은 아니오입니다. 해지 후 재가입으로 되돌리는 방법은 3년 제한과 비용 문제가 있어 권하기 어렵습니다. 이 부분은 12번 항목에서 따로 다룹니다.
주택연금 월지급금 표 — 나이별·집값별 수령액 (2026년 3월 1일 기준)
가장 많이 찾는 수치부터 보겠습니다. 아래는 일반주택·종신지급방식·정액형 기준이며, 출처는 한국주택금융공사 「월지급금 예시」입니다.
자주 찾는 구간 — 만원 단위
| 연령 \ 집값 | 3억원 | 5억원 | 7억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 46만 8천원 | 78만원 | 109만 2천원 | 140만 4천원 | 187만 2천원 |
| 60세 | 63만 2천원 | 105만 3천원 | 147만 5천원 | 189만 6천원 | 252만 8천원 |
| 65세 | 75만 8천원 | 126만 4천원 | 177만원 | 227만 6천원 | 303만 5천원 |
| 70세 | 92만 3천원 | 153만 9천원 | 215만 5천원 | 277만원 | 341만 4천원* |
| 75세 | 114만 3천원 | 190만 6천원 | 266만 9천원 | 343만 1천원 | 366만 6천원* |
| 80세 | 144만 9천원 | 241만 6천원 | 338만 2천원 | 406만원* | 406만원* |
* 표시는 상한(cap)에 걸린 구간입니다. 4번 항목에서 설명합니다.
전 구간 표 — 55세부터 80세, 1억원부터 12억원까지
단위는 천원입니다. 예를 들어 923은 92만 3천원입니다.
| 연령 | 1억 | 2억 | 3억 | 4억 | 5억 | 6억 | 7억 | 8억 | 9억 | 10억 | 11억 | 12억 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 156 | 312 | 468 | 624 | 780 | 936 | 1,092 | 1,248 | 1,404 | 1,560 | 1,716 | 1,872 |
| 60세 | 210 | 421 | 632 | 842 | 1,053 | 1,264 | 1,475 | 1,685 | 1,896 | 2,107 | 2,318 | 2,528 |
| 65세 | 252 | 505 | 758 | 1,011 | 1,264 | 1,517 | 1,770 | 2,023 | 2,276 | 2,529 | 2,782 | 3,035 |
| 70세 | 307 | 615 | 923 | 1,231 | 1,539 | 1,847 | 2,155 | 2,462 | 2,770 | 3,078 | 3,386 | 3,414 |
| 75세 | 381 | 762 | 1,143 | 1,525 | 1,906 | 2,287 | 2,669 | 3,050 | 3,431 | 3,666 | 3,666 | 3,666 |
| 80세 | 483 | 966 | 1,449 | 1,932 | 2,416 | 2,899 | 3,382 | 3,865 | 4,060 | 4,060 | 4,060 | 4,060 |
표를 보면 규칙이 하나 보입니다. 같은 집값이라면 나이가 많을수록 월지급금이 큽니다. 3억원 주택 기준으로 65세는 75만 8천원, 80세는 144만 9천원으로 약 1.9배 차이가 납니다.
남은 기간이 짧을수록 같은 한도를 더 적은 횟수로 나누기 때문입니다. 그렇다고 무조건 늦게 가입하는 것이 유리하다는 뜻은 아닙니다. 늦게 가입하면 받는 총 기간이 그만큼 줄어듭니다.
표만으로 끝내면 안 되는 이유
이 표는 정액형·일반주택 기준입니다. 노인복지주택이나 주거목적 오피스텔은 이 표보다 적게 나오고, 초기증액형이나 정기증가형을 고르면 금액 구조 자체가 달라집니다.
또한 개인의 기초연금 수급 여부, 최저층 여부, 인출한도 설정에 따라서도 결과가 달라집니다. 정확한 금액은 공사 「예상연금조회」에서 직접 확인하시는 편이 안전합니다. 로그인 없이 조회할 수 있습니다.
월지급금 표를 읽을 때 많이 틀리는 두 가지 — 나이 기준과 집값 기준
표 자체는 공개돼 있는데, 표에 넣을 숫자를 잘못 고르는 경우가 많습니다. 두 가지입니다.
첫째, 나이는 부부 중 ‘연소자’ 기준입니다
가입 자격은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 됩니다. 그런데 월지급금 계산에 쓰는 나이는 부부 중 더 젊은 사람의 나이입니다.
남편이 75세, 아내가 60세라면 가입은 됩니다. 하지만 월지급금은 60세 기준으로 계산됩니다.
3억원 주택이라면 75세 기준 114만 3천원이 아니라 60세 기준 63만 2천원입니다. 차이가 월 51만원이 넘습니다.
배우자의 평생 거주와 평생 지급을 함께 보장해야 하므로 어린 쪽 기준을 쓰는 구조입니다.
⚠️ 일부 블로그가 “부부 중 연장자 기준”이라고 잘못 적고 있습니다. 한국주택금융공사 자료 기준으로는 연소자가 맞습니다.
둘째, 자격은 공시가격, 계산은 시세입니다
이게 두 번째 함정입니다. 같은 ‘집값’이라는 말인데 기준이 다릅니다.
| 구분 | 어떤 가격을 쓰나 |
|---|---|
| 가입 자격 판단 (12억원 이하인가) | 공시가격 (부부 합산) |
| 월지급금 계산 | 시세(한국부동산원 → KB국민은행 → 감정평가액 순) |
공시가격은 통상 시세의 70% 안팎입니다. 그래서 시세 16~17억원 주택도 공시가격이 12억원 이하면 가입이 가능한 경우가 있습니다.
반대로, 위 월지급금 표에 넣어야 하는 숫자는 공시가격이 아니라 시세입니다. 공시가격을 넣고 계산하면 실제보다 훨씬 적게 나옵니다.
시세 산정 순서는 한국부동산원 시세, 없으면 KB국민은행 시세, 인터넷 시세가 아예 없으면 감정평가기관의 감정평가액입니다.
노후 소득을 설계할 때는 국민연금과 함께 보는 것이 순서에 맞습니다. 2026년 국민연금 개혁으로 보험료율과 수령액이 어떻게 달라지는지는 아래 글에 정리했습니다.
→ 국민연금 개혁 2026년 달라지는 점 2026 국민연금 개혁
9억이 넘으면 왜 더 늘지 않을까요 — 고가주택 월지급금 상한
앞 표에서 * 표시가 붙은 칸들이 있었습니다. 다시 보면 금액이 선형으로 늘지 않고 어느 지점부터 평평해집니다.
- 75세: 10억원, 11억원, 12억원 모두 월 366만 6천원으로 같습니다.
- 80세: 9억원, 10억원, 11억원, 12억원 모두 월 406만원으로 같습니다.
- 70세: 11억원 338만 6천원 → 12억원 341만 4천원으로, 선형이었다면 나왔을 금액보다 크게 낮습니다.
즉 80세에 12억원짜리 집을 맡겨도 9억원짜리 집과 월지급금이 같습니다.
이유는 가입자가 100세까지 받을 연금 총액의 현재가치, 즉 대출한도에 상한이 설정되어 있기 때문입니다. 고령일수록 남은 기간이 짧아 같은 총한도를 짧은 기간에 나누게 되므로, 상한에 먼저 부딪힙니다.
이 구간에 해당하는 분이라면 판단이 달라질 수 있습니다. 집값의 3분의 1이 월지급금에 전혀 반영되지 않는 셈이기 때문입니다.
작은 집으로 옮기고 차액을 따로 운용하는 방법, 또는 우선 살면서 상황을 지켜보는 방법과 비교해 보실 필요가 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 건강 상태·다른 소득·자녀 계획에 따라 달라지므로 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다.
⚠️ 다만 상한이 시작되는 정확한 경계 금액은 금리 등 산정 변수에 따라 움직일 수 있습니다. 본인 조건으로는 공사 「예상연금조회」나 월지급금 일람표에서 다시 확인하시는 것이 정확합니다.
주택연금 가입조건 — 만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하
2026년 기준 가입 요건을 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 만 55세 이상 |
| 주택가격 | 부부 합산 공시가격 12억원 이하 |
| 주택 수 | 다주택도 가능 (합산 공시가 12억원 이하면) |
| 실거주 | 원칙적으로 필수(주민등록 전입). 2026.6.1부터 예외 확대 |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 지자체 신고 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 |
| 임대 | 보증금 없는 월세만 가능 |
다주택자도 됩니다
부부 합산 공시가격이 12억원 이하이면 주택이 여러 채여도 가입할 수 있습니다.
공시가격 12억원을 초과하는 2주택자라면, 3년 이내에 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능합니다.
실거주 요건은 2026년 6월 1일부터 완화됩니다
원칙은 가입 주택에 실제로 살고 있어야 한다는 것입니다. 주민등록이 그 집에 되어 있어야 합니다.
현재도 질병 치료를 위한 병원·요양시설 입원 같은 사유는 예외로 인정되지만, 부부 기준 1주택자에 한합니다.
2026년 6월 1일부터는 예외가 넓어집니다. 부부 합산 1주택자라면 불가피한 사유로 실거주하지 못해도 가입할 수 있게 되고, 인정 사유에 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양, 실버타운(노인주거복지시설) 입주, 공사 승인 시 임대가 포함됩니다.
요양시설 입소를 앞두고 있어 그동안 가입을 포기했던 경우라면, 6월 이후 조건을 다시 확인해 보실 만합니다.
전세를 놓고 있으면 정리해야 합니다
담보주택에 부부가 살면서 보증금 없는 월세를 놓는 것은 가능합니다.
그렇다고 모든 임대가 되는 것은 아닙니다. 보증금이 있는 임대, 즉 전세로 내준 부분은 정리해야 가입이 됩니다. 세입자가 있다면 가입 일정을 그만큼 앞당겨 준비하셔야 합니다.
가입 비용 — 초기보증료 인하가 마냥 이득만은 아닙니다
여기가 경쟁 글에서 거의 다루지 않는 부분입니다. 2026년 개편에서 보증료는 내린 것과 올린 것이 함께 있습니다.
| 항목 | 2026.3.1 이전 | 2026.3.1 이후 신규 |
|---|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격의 1.5% | 주택가격의 1.0% |
| 4억원 주택 기준 | 600만원 | 400만원 (200만원 절감) |
| 연보증료 | 대출잔액의 연 0.75% | 연 0.95% |
| 초기보증료 환급 가능 기간 | 3년 | 5년 |
초기보증료는 분명히 내렸습니다. 4억원 주택 기준으로 처음에 들어가는 부담이 200만원 줄어듭니다.
다만 연보증료는 0.75%에서 0.95%로 올랐습니다. 금융위원회는 보증료 인하로 인한 연금 재원 감소를 막기 위해 연보증료를 소폭 인상했다고 밝히고 있습니다.
즉 초기 부담은 줄고 매년 붙는 부담은 늘어난 맞교환입니다. 오래 받을수록 연보증료 누계가 커지므로, 장기 가입자에게는 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다.
홍보 문구만 보면 “보증료 인하”지만, 실제 유불리는 예상 수령 기간에 따라 갈린다는 뜻입니다.
한 가지 덧붙이면, 보증료는 현금으로 따로 내지 않습니다. 초기보증료는 보증부대출 지급 시 자동으로 가산되고, 연보증료는 매월 대출잔액에 얹혀 나중에 정산됩니다.
보증료 외 부대비용
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 등록면허세 + 지방교육세 | 79만 9,800원 ~ 348만 2,400원 (주택가격·조건별) |
| 법무사 비용 | 최대 33만원 |
| 대출기관 인지세 | 최대 7만 5천원 |
| 감정평가 수수료 | 약 83만 3,800원 |
감정평가 수수료는 항상 내는 것이 아닙니다. 한국부동산원이나 KB국민은행 인터넷 시세가 있으면 그 시세를 쓰므로 비용이 들지 않습니다. 인터넷 시세가 없는 주택·오피스텔이거나 가입자가 직접 감정을 요청한 경우에만 부담합니다.
등록면허세와 지방교육세는 최대 50% 감면됩니다. 공사는 감면 적용 기한을 2027년 12월 31일까지로 안내하고 있습니다. 다만 일몰 시점을 2028년으로 안내하는 자료도 있어, 신청 전에 기한을 다시 확인하시는 편이 안전합니다.
그 밖에 농어촌특별세가 면제되고 국민주택채권 매입 의무도 면제됩니다.
이용 단계에서는 대출이자비용에 대해 연 200만원 한도로 소득공제가 되고, 재산세는 최대 25% 감면됩니다(2027년 12월 31일까지).
연금을 받기 시작하면 세금 문제가 따라옵니다. 연금 종류별 과세 방식은 아래 글에서 따로 정리했습니다.
→ 연금 수령 시 세금과 과세 기준 연금소득세
지급방식 6가지 — 첫 선택이 사실상 마지막 선택입니다
주택연금은 한 가지 형태가 아닙니다. 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」 기준으로 지급방식은 여섯 가지입니다.
| 방식 | 내용 | 어떤 경우에 맞나 |
|---|---|---|
| 종신지급방식 | 목돈 인출 없이 평생 매월 연금만 | 목돈 쓸 일이 없고 생활비만 필요한 경우. 월지급금이 가장 큽니다 |
| 종신혼합방식 | 대출한도의 50% 범위에서 수시 인출 + 나머지 평생 연금 | 의료비·자녀 결혼 등 목돈이 필요하지만 평생 지급도 유지하고 싶은 경우 |
| 확정기간혼합방식 | 50% 범위 인출 + 나머지를 정해진 기간(10·15·20·25·30년)만 연금 | 다른 연금이 나오기 전까지 다리를 놓아야 하는 경우 |
| 대출상환방식 | 주택담보대출 상환용으로 대출한도의 50~90% 인출 + 나머지 평생 연금 | 집에 담보대출이 남아 있어 그것부터 털어야 하는 경우 |
| 대출상환우대방식 | 대출상환 대상자 중 기초연금 수급권자(65세 이상)·주택 2.5억원 미만 1주택자 | 위 조건 + 저가주택·기초연금 수급자 |
| 우대지급(혼합)방식 | 기초연금 수급권자 + 2.5억원 미만 1주택 → 평생 더 많은 연금 | 8번 항목 참고 |
확정기간혼합방식은 같은 집값이면 종신형보다 월지급금이 많습니다. 대신 정해진 기간이 끝나면 연금이 끊깁니다. 그렇다고 집에서 나가야 하는 것은 아닙니다. 거주는 평생 보장됩니다.
확정기간형은 기간별로 가입 가능 연령이 정해져 있습니다(부부 중 연소자 기준).
| 기간 | 가입 가능 연령 |
|---|---|
| 10년형 | 65~74세 |
| 15년형 | 60~74세 |
| 20년형 | 55~68세 |
| 25년형 | 55~63세 |
| 30년형 | 55~57세 |
가장 중요한 건 ‘바꿀 수 없다’는 점입니다
⚠️ 종신방식 ↔ 확정기간방식 ↔ 대출상환방식 ↔ 우대방식 사이의 변경은 불가능합니다.
종신방식 안에서의 변경(종신지급 ↔ 종신혼합)이나 우대방식 안에서의 변경(우대지급 ↔ 우대혼합)은 가능합니다. 하지만 큰 방식을 갈아타는 것은 안 됩니다.
처음 선택이 사실상 되돌릴 수 없는 결정이라는 뜻입니다. 상담 자리에서 그 자리에서 정하기보다, 집에 와서 가족과 한 번 더 상의하실 것을 권합니다.
월지급금 유형도 세 가지입니다
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 정액형 | 평생 같은 금액 (가장 일반적, 앞의 표가 이 기준) |
| 초기증액형 | 처음 3~10년은 많이 받고, 이후 최초 금액의 70% 수준으로 감액 |
| 정기증가형 | 36개월(3년)마다 4.5%씩 증가 |
초기증액형은 지금 당장 돈이 필요한 경우, 정기증가형은 물가 상승이 걱정되는 경우에 어울립니다. 다만 정기증가형은 초기 월지급금이 정액형보다 적게 시작합니다.
우대형 주택연금 — 기초연금 수급권자는 얼마나 더 받을까요
우대형 주택연금은 저가주택을 가진 기초연금 수급권자를 위한 유형입니다. 두 조건을 모두 충족해야 합니다.
첫째, 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자(만 65세 이상)여야 합니다.
둘째, 부부 합산 시가 2억 5천만원 미만의 1주택을 소유해야 합니다.
공사는 우대형이 일반형 대비 최대 20~25% 더 수령할 수 있다고 안내합니다.
금융위원회 보도자료의 실제 평균값을 보면 조금 더 구체적입니다. 우대형 평균 가입자는 77세, 주택가격 1억 3천만원입니다.
| 구분 | 개선 전 | 개선 후(2026.6.1~) |
|---|---|---|
| 우대형 월지급금 | 62만 3천원 | 65만 4천원 |
| 일반형 대비 우대폭 | +9만 3천원 | +12만 4천원 |
2026년 6월 1일부터는 대상 기준(시가 2억 5천만원 미만)은 그대로 두되, 주택가격 1억 8천만원 미만인 경우 우대 폭을 추가로 확대합니다.
⚠️ 우대폭 수치는 자료마다 조금 다릅니다. 금융위원회 보도자료는 12만 4천원, KB금융 해설은 12만원으로 적고 있습니다. 이 글에서는 1차 출처인 금융위원회 기준을 썼습니다.
또 하나 미리 말씀드리면, 우대형의 연령별·주택가격별 상세 월지급금 표는 이 글에 싣지 않았습니다. 공사 공개 페이지에서 확인되지 않은 수치를 추정해 쓰는 것은 적절하지 않다고 판단했습니다. 본인 조건의 우대형 금액은 「예상연금조회」에서 기초연금 수급권자 여부를 체크하고 조회하시면 확인됩니다.
이 변경 역시 2026년 6월 1일 이후 신규 신청자 기준이며, 기존 가입자에게는 적용되지 않습니다.
부부 중 한 명이 먼저 떠나면 — 저당권방식과 신탁방식의 갈림길
가장 걱정되는 부분일 것입니다. 결론부터 말씀드리면 금액은 줄지 않습니다.
한국주택금융공사 「주택연금의 장점」 안내 원문은 “부부 중 한 분이 돌아가셔도 연금 감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장”한다고 밝히고 있습니다. 가입자와 배우자 모두 평생 거주도 보장됩니다.
다만 그 연금을 배우자가 실제로 이어받는 절차는 담보 제공 방식에 따라 크게 다릅니다. 여기가 실무상 가장 중요한 갈림길인데, 상위 검색 결과에서 거의 다루지 않습니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 주택에 근저당권 설정 (등기상 소유자 = 가입자) | 공사에 주택을 신탁 (등기상 소유자 = 주택금융공사) |
| 배우자 승계 | 공동상속인(자녀 등)의 동의와 소유권 정리가 필요할 수 있음 | 신탁계약의 사후수익자로 지정된 배우자에게 자동 승계. 자녀 동의·별도 등기 불필요 |
| 사후 잔여재산 | 법정상속인에게 귀속 | 사후수익자(배우자)를 거쳐 정산 |
저당권방식에서는 자녀가 동의하지 않으면 남은 배우자가 연금을 이어받지 못하는 사태가 실제로 발생합니다. 한국경제 등 여러 매체가 이런 분쟁 사례를 보도한 바 있습니다.
그래서 배우자 승계까지 고려한다면 신탁방식이라는 조언이 여러 매체에서 공통적으로 나옵니다.
그렇다고 신탁방식이 언제나 정답인 것은 아닙니다. 신탁등기를 위해 지방세납세증명서 같은 서류가 추가로 필요하고, 등기상 소유자가 공사로 바뀐다는 점을 부담스러워하는 분도 있습니다.
⚠️ 승계 시점의 세금도 미리 생각해 두셔야 합니다. 배우자가 승계받을 때 상속세 과세 기준은 상속 시점의 집값인데, 승계받는 월지급금은 가입 시점에 정해진 금액입니다. 집값이 많이 올랐다면 세 부담이 생길 수 있습니다. 구체적인 세액은 재산 구성에 따라 크게 달라지므로 세무 상담으로 확인하시는 것이 정확합니다.
집값이 받은 돈보다 낮아지면 자녀가 갚아야 하나요
갚지 않아도 됩니다. 이 질문이 주택연금 상담에서 가장 자주 나오는 질문입니다.
부부가 모두 사망하면 담보주택을 처분해 그동안 지급된 금액을 정산합니다. 정산 기준이 되는 연금지급총액은 월지급금 누계 + 수시인출금 + 보증료 + 이자입니다.
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 주택처분금액 > 연금지급총액 | 남는 금액은 전액 상속인에게 귀속 |
| 주택처분금액 < 연금지급총액 | 부족분을 상속인에게 별도로 청구하지 않음 |
한국주택금융공사 「주택연금의 장점」 안내 원문은 “주택처분금액이 연금지급총액보다 작을 경우 부족분에 대해 상속인에게 별도 청구 없음”이라고 명시하고 있습니다.
이런 구조가 가능한 이유는 국가가 연금 지급을 보증하기 때문입니다. 같은 이유로 연금 지급이 중간에 끊길 위험도 없습니다.
✅ 정리하면, 오래 사실수록 유리하고 집값이 떨어져도 손해가 상속인에게 넘어가지 않는 구조입니다.
상속인에게는 선택지도 있습니다. 집을 처분해 정산할 수도 있고, 받은 대출금을 상환하고 집을 그대로 상속받을 수도 있습니다. 상환하면 근저당권이나 신탁등기가 말소됩니다.
주택연금이 불리한 경우 — 가입 전에 솔직하게 따져볼 것
장점만 적힌 글을 믿기는 어렵습니다. 주택연금이 잘 맞지 않는 경우를 정리합니다.
집값이 크게 오를 것으로 보는 경우
월지급금은 가입 시점의 집값으로 고정되고, 이후 상승분은 전혀 반영되지 않습니다.
집값이 크게 오르면 그 상승분의 이득을 누리지 못합니다. 주택연금의 가장 큰 기회비용입니다.
되돌리기도 쉽지 않습니다. 주택가격이 예상 상승률 이상으로 상승한 경우에는 재가입이 제한되기 때문입니다. “집값 올랐으니 해지하고 더 받게 재가입하자”는 전략이 제도적으로 막혀 있습니다.
물가 상승에 취약합니다
정액형은 평생 같은 금액입니다. 20~30년이 지나면 같은 100만원의 실질 가치가 크게 떨어집니다.
완화책으로 정기증가형(36개월마다 4.5% 증가)을 고르는 방법이 있지만, 초기 수령액이 줄어드는 대가를 치릅니다.
자녀에게 집을 물려줄 의사가 확실한 경우
정산 후 남는 금액만 상속되므로, 집이라는 자산 자체를 물려주기는 어렵습니다.
자녀와 사전 합의 없이 가입하면 사후에 분쟁이 됩니다. 특히 저당권방식의 배우자 승계 동의 문제가 그렇습니다.
몇 년 안에 이사 계획이 있는 경우
담보주택 변경은 가능하지만 조건이 붙습니다.
일반주택 ↔ 노인복지주택 ↔ 주거목적 오피스텔 사이의 변경은 불가능합니다.
기존 주택보다 싼 집으로 옮기는 감액 이사라면 이미 받은 연금 일부를 상환해야 할 수 있고, 월지급금도 늘거나 줄어듭니다.
고가주택을 가진 고령자
앞서 본 상한 구간입니다. 80세는 9억원 이상, 75세는 10억원 이상에서 월지급금이 더 늘지 않습니다.
집값의 상당 부분이 연금에 반영되지 않는다면, 다른 방법과 비교해 보실 필요가 있습니다.
반대로, 이런 경우에는 강력합니다
그렇다고 단점만 있는 제도는 아닙니다.
집값 하락기에 특히 강합니다. 집값이 떨어져도 월지급금은 그대로이고, 사후 부족분을 상속인에게 청구하지 않기 때문입니다.
압류 방어 장치도 있습니다. 신청 시 주택금융전용계좌(주택연금 지킴이통장)로 월 185만원 이하를 받으면 그 예금채권은 압류할 수 없습니다. 월지급금이 185만원을 넘으면 185만원까지는 지킴이통장으로, 나머지는 일반계좌로 들어갑니다.
주택연금을 받을 권리 자체도 양도·압류·담보 제공이 금지되어 있습니다.
중도 해지와 재가입 — 되돌리기가 가장 어려운 부분입니다
해지 자체는 가능합니다. 이미 받은 대출금(연금지급총액)을 전부 상환하면 언제든 해지할 수 있고, 공사가 근저당권이나 신탁등기를 말소해 줍니다.
다만 ‘위약금’이라는 별도 항목이 있는 것이 아니라, 받은 돈에 이자와 보증료까지 전부 돌려놓아야 한다는 것이 실질적인 부담입니다. 몇 년치 연금을 받은 뒤라면 목돈이 필요합니다.
초기보증료는 일부 돌려받을 수 있습니다
과거에는 초기보증료가 해지해도 전혀 환급되지 않았습니다. 2022년 12월 12일부터 가입(최초 대출실행일) 후 3년 이내 해지 시 초기보증료 일부 환급이 도입됐습니다.
대출 실행 후 30일 이내에 철회권을 행사하거나 사망한 경우에는 전액 환급되고, 이용 기간이 길어질수록 환급액이 줄어듭니다.
2026년 3월 1일 신규 신청자부터는 환급 가능 기간이 3년에서 5년으로 늘어납니다. 가입 즉시 전액, 1년 후 5분의 4, 2년 후 5분의 3 식으로 줄어드는 방식이 적용됩니다.
3년 재가입 제한이 있습니다
해지 후 3년 동안은 같은 주택으로 재가입할 수 없습니다. 다른 주택으로는 재가입이 가능합니다.
그리고 앞서 언급한 조건이 하나 더 붙습니다. 주택가격이 예상 상승률 이상으로 상승한 경우에는 재가입이 제한됩니다.
재가입할 때는 인지세 등 비용도 다시 부담해야 합니다.
정리하면 한 번 가입하면 되돌리기 어려운 결정입니다. 지급방식이 바뀌지 않는다는 점과 함께, 가입 전에 가장 무겁게 고민하셔야 할 부분입니다.
주택연금 신청방법과 필요 서류, 얼마나 걸릴까요
신청 경로
담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 지사를 방문하거나 인터넷으로 신청할 수 있습니다.
거리가 멀거나 거동이 불편한 사정이 있으면 출장 상담이나 전화 상담도 가능합니다.
상담·신청 시에는 부부가 함께 방문하는 것이 원칙이며, 신분증과 인감도장을 지참해야 합니다.
절차와 소요 기간
| 단계 | 내용 | 기간 |
|---|---|---|
| 1단계 | 공사(지사) 상담 신청 → 서류 준비 → 보증 신청 접수 | — |
| 2단계 | 감정평가 의뢰 → 담보주택 조사 → 보증 심사·승인 → 보증서 발급 | 약 10~20일 |
| 3단계 | 금융기관 방문 → 대출 약정 체결 → 대출 실행 → 월지급금 수령 시작 | 약 1~5일 |
상담부터 첫 연금 수령까지 대략 2~4주 정도로 보시면 됩니다.
필요 서류
| 서류 | 발급처 | 부수 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 주민등록등본 | 행정복지센터 | 2부 | 배우자가 별도 주민등록이면 추가 |
| 주민등록초본 | 행정복지센터 | 1부 | 주소변동내역 포함, 공동소유 시 각각 |
| 전입세대확인서 | 행정복지센터 | 1부 | 신·구 주소 기재 |
| 인감증명서 | 행정복지센터 | 2부 | 보증약정·근저당권설정용, 공동소유 시 각각 2부 |
| 가족관계증명서 | 행정복지센터 | 1부 | 배우자가 있으면 각각 |
| 지방세납세증명서 | 세무서 | 1부 | 신탁방식 신청 시 필수 |
| 등기권리증 원본 | 신청인 보유 | 1부 | 등기용, 사용 후 반환 |
대부분의 서류는 정부24 또는 가까운 주민센터에서 발급받을 수 있습니다.
담보주택을 임대 중이면 임대 관련 서류가, 선순위 담보대출이 있으면 금융거래확인서가 추가로 필요합니다.
상담 전에 예상금액부터 확인해 보세요
부모님 상담 일정을 잡아 드리면서 느낀 점이 하나 있습니다. 예상 금액을 모르고 지사에 가면 그 자리에서 판단하기가 어렵습니다.
공사 「예상연금조회」는 로그인 없이 쓸 수 있습니다. 화면에서 주택소유자 생년월일, 배우자 유무와 생년월일, 주택구분(일반주택·노인복지주택·주거목적 오피스텔), 주택가격, 지급방식을 넣으면 됩니다. 주택가격 칸에는 시세 검색 기능이 붙어 있어 직접 찾아볼 수 있습니다.
선택 항목으로 최저층 여부, 기초연금 수급권자 여부, 1가구 1주택자 여부, 월지급금 지급유형(정액형·초기증액형·정기증가형), 인출한도 설정 금액도 넣을 수 있습니다.
조회 화면 자체에도 “이 조회 결과는 기준일 예상금액이며, 실제 월지급금 및 인출한도 금액은 달라질 수 있습니다”라는 안내가 붙어 있습니다. 참고용 숫자로 보시고, 확정 금액은 상담에서 확인하시기 바랍니다.
전화로 먼저 물어보고 싶다면 한국주택금융공사 고객센터를 이용하시면 됩니다. 2026년 9월 기준 번호는 아래와 같습니다.
자주 묻는 질문
Q. 남편은 75세, 아내는 60세입니다. 표에서 어느 나이를 봐야 하나요?
60세 줄을 보셔야 합니다. 가입 자격은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 되지만, 월지급금 계산에 쓰는 나이는 부부 중 더 젊은 사람의 나이이기 때문입니다.
배우자가 남은 뒤에도 평생 같은 금액을 지급해야 하므로, 공사는 지급 기간이 더 길어질 쪽을 기준으로 계산합니다. 시세 3억원 주택이라면 75세 기준 114만 3천원이 아니라 60세 기준 63만 2천원이 나옵니다.
부부 나이 차이가 큰 경우, 이 차이를 모르고 상담을 가면 예상과 실제 금액이 크게 어긋납니다. 「예상연금조회」에서 배우자 생년월일까지 넣고 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 2026년 3월에 월지급금이 올랐다는데, 작년에 가입한 사람도 오르나요?
오르지 않습니다. 공사 공지와 금융위원회 보도자료 모두 적용 대상을 2026년 3월 1일 이후 신규 신청 접수분으로 한정하고 있습니다.
주택연금은 가입 시점의 나이·집값·금리로 월지급금이 확정되어 평생 고정되는 구조입니다. 그래서 이후에 제도가 바뀌어도 기존 계약은 그대로입니다.
“그러면 해지하고 다시 가입하면 되지 않나” 생각하실 수 있는데, 받은 돈 전액과 이자·보증료를 상환해야 하고 같은 주택은 3년간 재가입이 제한됩니다. 실익을 따져보면 권하기 어려운 선택입니다.
Q. 공시가격이 12억원 이하인데, 표에도 공시가격을 넣으면 되나요?
아닙니다. 가입 자격은 공시가격, 월지급금 계산은 시세 기준입니다.
공시가격은 보통 시세의 70% 안팎이라, 공시가격을 표에 넣으면 실제보다 훨씬 적은 금액이 나옵니다. 반대로 시세가 16~17억원이어도 공시가격이 12억원 이하면 가입 자체는 가능한 경우가 있습니다.
시세는 한국부동산원 시세를 먼저 보고, 없으면 KB국민은행 시세, 인터넷 시세가 아예 없으면 감정평가액을 씁니다. 「예상연금조회」의 시세 검색 기능으로 본인 주택이 어느 시세로 잡히는지 확인해 보실 수 있습니다.
Q. 남편 사망 후 자녀가 동의하지 않으면 아내가 연금을 못 받는다는 말이 사실인가요?
담보 제공 방식에 따라 다릅니다. 연금 금액 자체는 부부 중 한 분이 사망해도 감액 없이 100% 동일하게 지급되지만, 그 연금을 배우자 앞으로 이어받는 절차가 방식마다 다릅니다.
저당권방식은 등기상 소유자가 가입자이므로, 사망 시 주택이 상속재산이 됩니다. 이 과정에서 공동상속인인 자녀의 동의와 소유권 정리가 필요할 수 있고, 실제로 동의가 이루어지지 않아 분쟁이 된 사례가 언론에 보도된 바 있습니다.
신탁방식은 신탁계약에서 배우자를 사후수익자로 미리 지정해 두기 때문에 자녀 동의나 별도 등기 없이 자동 승계됩니다. 배우자 승계가 걱정되신다면 가입 상담 때 신탁방식을 함께 문의해 보시기 바랍니다.
Q. 요양병원에 입원하면 주택연금이 중단되나요?
실거주 요건 때문에 걱정하시는 분이 많은 부분입니다.
원칙적으로는 가입 주택에 주민등록을 두고 실제로 거주해야 하지만, 질병 치료를 위한 병원·요양시설 입원은 공사가 인정하는 예외 사유입니다. 현재는 부부 기준 1주택자에 한해 인정됩니다.
2026년 6월 1일부터는 이 예외가 넓어집니다. 부부 합산 1주택자라면 병원·요양시설 입원 외에 자녀 봉양, 실버타운(노인주거복지시설) 입주, 공사 승인을 받은 임대까지 인정 사유에 포함됩니다.
다만 인정 여부는 개별 사정에 따라 판단되므로, 해당한다고 스스로 단정하기보다 공사 지사나 고객센터에 본인 상황을 설명하고 확인하시는 것이 확실합니다.
마무리 — 오늘 할 수 있는 것부터
정리하겠습니다.
2026년 3월 1일 이후 신규 신청자 기준으로 월지급금은 평균 3.13% 올랐고, 기존 가입자에게는 소급되지 않습니다. 우대형 확대와 실거주 예외 완화, 세대이음 주택연금은 6월 1일 시행이라 시점이 다릅니다.
금액은 부부 중 연소자 나이와 시세로 계산하고, 자격은 공시가격 12억원으로 봅니다. 기준이 섞이면 예상과 실제가 크게 어긋납니다.
75세 10억원, 80세 9억원부터는 월지급금이 더 늘지 않는 상한 구간입니다. 초기보증료는 내렸지만 연보증료는 올랐으니, 오래 받을 계획이라면 그 부분도 함께 계산해 보시기 바랍니다.
주택연금은 수익을 내는 상품이 아니라 살던 집에서 계속 살면서 현금흐름을 만드는 제도입니다. 유불리는 집값 전망, 자녀와의 합의, 다른 소득 상황에 따라 사람마다 다릅니다.
오늘 하실 수 있는 일은 두 가지입니다. 공사 「예상연금조회」로 본인 조건의 금액을 확인하는 것, 그리고 지급방식과 담보 제공 방식을 가족과 상의하는 것입니다. 둘 다 바꾸기 어려운 선택이기 때문입니다.
최종 금액과 가입 가능 여부는 개인 상황에 따라 달라지므로, 한국주택금융공사 지사나 고객센터(1688-8114)에서 직접 확인하시기 바랍니다.
이 글은 2026년 9월 16일 기준으로 작성했습니다. 월지급금·보증료·감면 기한은 제도 개정에 따라 바뀔 수 있으므로, 신청 전에 한국주택금융공사 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
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“주택연금 월지급금 표 2026 — 나이별·집값별 수령액과 가입 전 확인할 것”에 대한 3개의 생각
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