상가 임대차 계약해지 갱신요구권 10년과 3기 연체 기준 2026년

최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 「상가건물 임대차보호법」(2026.5.12. 시행) 제2조·제9조·제10조·제10조의8, 같은 법 시행령(2026.7.1. 시행) 제2조

상가 임대차 계약해지는 주택과 같은 틀처럼 보이지만 숫자가 거의 다 다릅니다. 갱신요구 마감은 만료 1개월 전이고, 갱신요구권은 한 번이 아니라 최초 계약부터 10년이며, 묵시적 갱신 기간은 1년이고, 임대인이 해지할 수 있는 연체는 3기입니다. 여기까지는 조문을 한 번 읽으면 알 수 있습니다.

이 글은 그다음을 다룹니다. 10년은 언제 끝나는지, 「3기 연체 사실」로 갱신을 거절당하는 것과 「3기 연체액」으로 해지당하는 것이 어떻게 다른지, 월세가 오른 계약에서 3기가 얼마인지, 그리고 가장 많이 틀리는 환산보증금 초과 계약에서는 「받은 날부터 3개월」이 아예 적용되지 않는다는 점입니다. 국가법령정보센터에서 받은 상가건물 임대차보호법 원문과 대법원 판례 원문을 기준으로 정리했습니다.

주택과 상가, 계약해지 숫자는 이렇게 다릅니다

결론부터 말씀드리면, 주택임대차보호법의 숫자를 상가에 그대로 옮기면 기간 계산이 전부 어긋납니다. 주택 쪽 갱신요구 기간과 5% 계산은 전세 계약갱신청구권 5% 계산에 따로 정리했으니, 여기서는 상가 쪽 숫자만 나란히 놓습니다.

10년은 「최초 계약일」부터 셉니다

상가 갱신요구권은 횟수가 아니라 기간으로 제한됩니다. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조 제2항). 2018년 10월 16일 개정 전에는 이 기간이 5년이었습니다 — 대법원 판례들도 「구법 제10조 제2항에 따라 전체 임대차기간이 5년을 초과」한 사안이라고 적고 있습니다(2017다225312 등).

10년을 셀 때 주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 임대인이 바뀌어도 기간은 이어집니다. 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정하므로, 새 건물주와 10년을 처음부터 다시 센다고 보기는 어렵습니다. 둘째, 10년이 끝났다고 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 갱신요구권이 없어도 임대인이 기간 내 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신 문제가 남고, 권리금 회수기회 보호의무도 10년과 상관없이 남습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결).

⚠️ 갱신요구는 만료 1개월 전까지 임대인에게 도달해야 합니다. 주택의 2개월을 기억하고 있다가 상가에서 한 달을 버리는 경우는 드물지만, 반대로 「1개월 전이니 여유 있다」고 미루다 도달이 늦어지는 경우가 생깁니다. 문자와 배달증명 내용증명을 함께 보내 도달일을 남기세요.

「3기 연체 사실」과 「3기 연체액」은 다른 조문입니다

같은 3기라도 갱신을 거절하는 근거와 계약을 해지하는 근거는 조문도, 요건도 다릅니다. 이 구분을 놓치면 「밀린 월세를 다 갚았으니 괜찮다」는 판단이 틀어집니다.

2021년 대법원 판결(2020다263635)은 임대차기간 중 3기에 이르는 연체 사실이 있었다면, 갱신을 요구할 때는 연체가 해소돼 있었더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있고 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 봤습니다. 한 번 3기에 닿았던 기록이 10년 계획 전체를 흔들 수 있다는 뜻입니다.

하나 더 알아 둘 판결이 있습니다. 2014년 대법원 판결(2012다28486)은 상가 임대차에도 민법 제640조(2기 연체 해지)가 적용된다고 봤습니다. 그런데 그 뒤 상가건물 임대차보호법에 제10조의8(3기)이 따로 생겼습니다. 계약서에 「2기 연체 시 해지」 같은 특약이 있다면 지금 그 효력이 어떻게 판단될지는 단정하기 어려우니, 그런 조항이 있는 계약은 대한법률구조공단 상담으로 확인하시길 권합니다.

3기는 얼마인가 — 월세가 바뀐 계약에서 계산하기

3기의 차임액은 「석 달」이 아니라 「차임 세 번 치 금액」입니다. 조문이 금액으로 정하고 있어 연속으로 세 번 밀려야 하는 것이 아니라 밀린 금액의 합계가 3기분에 이르는지를 봅니다. 월세가 중간에 올랐다면 어느 금액을 곱하는지가 문제가 됩니다.

③처럼 증액이 끼면 계산이 갈릴 수 있습니다. 조문은 「3기의 차임액」이라고만 하므로 어느 시점의 차임을 기준으로 하는지 다툼이 생기면 개별 판단이 필요합니다. 연체가 쌓이고 있다면 3기에 닿기 전에 일부라도 갚아 합계를 낮추는 것이 가장 확실한 대비입니다.

코로나19 당시의 특례도 남아 있습니다. 제10조의9는 2020년 개정법 시행일부터 6개월 동안 연체한 차임액을 갱신 거절·권리금 보호 예외·제10조의8 해지의 차임연체액으로 보지 않습니다. 다만 대법원은 그 뒤 일부만 갚았다면 특례기간 연체분이 다른 연체 차임보다 나중 순위로 충당된다고 봤습니다(2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결). 그 시기 연체가 남아 있다면 무엇부터 갚았는지를 기록해 두셔야 합니다.

묵시적 갱신 뒤 나갈 때 — 환산보증금이 기준을 넘으면 3개월이 아닙니다

환산보증금이 지역 기준 이하라면 묵시적으로 갱신된 상가 임대차는 존속기간 1년이고, 임차인은 언제든 해지를 통고해 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 끝낼 수 있습니다(제10조 제4항·제5항). 그런데 이 두 항은 제2조 제3항의 「기준을 넘어도 적용되는 조문」 목록에 없습니다.

환산보증금은 보증금 + 월 차임 × 100입니다(제2조 제2항, 시행령 제2조 제3항). 시행령 제2조 제1항의 기준은 서울 9억원, 수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울 제외)과 부산 6억 9천만원, 그 밖의 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억 4천만원, 그 밖의 지역 3억 7천만원입니다.

기준을 넘는 계약은 민법으로 돌아갑니다. 민법 제639조 제1항은 기간이 끝난 뒤 임차인이 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 제635조에 따라 해지를 통고할 수 있다고 정합니다. 제635조 제2항은 건물의 경우 임차인이 통고하면 1개월, 임대인이 통고하면 6개월 뒤 효력이 생긴다고 정합니다. 그러니까 큰 상가에서는 임차인에게는 더 짧고, 임대인도 해지 통고를 할 수 있다는 점이 다릅니다.

기준을 넘는 계약에서 함께 빠지는 것도 정리해 두겠습니다. 대항력(제3조), 갱신요구권 10년(제10조 제1항~제3항 본문), 권리금 보호(제10조의2~제10조의9)는 그대로 적용되지만, 확정일자에 의한 우선변제(제5조), 1년 의제(제9조), 묵시적 갱신 1년·3개월(제10조 제4항·제5항), 증액 5% 상한(제11조·시행령 제4조)은 빠집니다. 대신 제10조의2가 갱신 때 조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동을 고려한 증감 청구를 허용합니다.

나가는 날 챙길 것 — 원상회복·보증금·사업자등록

계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속합니다(제9조 제2항). 그리고 나가는 쪽에는 원상회복 의무가 있습니다. 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조는 빌린 물건을 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 인테리어를 어디까지 뜯어야 하는지는 계약서 특약과 입점 당시 상태가 기준이 되므로, 입점 때 사진이 없다면 지금이라도 현재 상태를 기록해 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

순서로 정리하면 이렇습니다.

1. 해지 통고 또는 만료일 확정 — 위의 3개월/1개월/6개월 중 어느 규칙인지 먼저 판정
2. 원상회복 범위 합의 — 특약·입점 사진 기준, 합의 내용은 문자로
3. 보증금 반환과 열쇠 인도를 같은 날 — 밀린 차임·관리비 공제 내역 확인
4. 사업자등록 폐업·이전은 보증금을 받은 뒤에 — 상가의 대항요건은 건물 인도와 사업자등록 신청입니다(제3조 제1항). 보증금을 받기 전에 먼저 폐업하거나 이전하면 대항력의 전제가 흔들릴 수 있습니다
5. 보증금을 못 받은 채 옮겨야 한다면 임차권등기명령 — 상가에도 제6조에 같은 제도가 있습니다. 주택 쪽 절차와 등기 전 이사가 위험한 이유는 임차권등기명령 신청방법에 정리했는데, 상가는 관할 법원과 대항요건(사업자등록)만 다르고 구조는 같습니다

건물이 팔렸거나 경매 얘기가 나온다면 보증금 순위부터 확인하셔야 합니다. 등기부에서 근저당·가압류를 읽는 법은 부동산 등기부등본 위험 신호 판정을 참고하세요.

폐업까지 한다면 — 부가가치세 확정신고와 남은 재고의 세금

가게를 비우면서 폐업까지 하는 경우, 부가가치세는 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일까지 확정신고·납부해야 합니다(부가가치세법 제49조 제1항). 폐업하는 경우의 과세기간은 그 과세기간 개시일부터 폐업일까지입니다(제5조 제3항). 정기 신고 때까지 기다리면 되는 줄 알고 넘기면 기한을 놓칩니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것이 남은 재고와 설비입니다. 부가가치세법 제10조 제6항은 사업자가 폐업할 때 남아 있는 자기생산·취득재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다고 정합니다. 매입세액을 공제받고 산 재고·설비가 남아 있으면 폐업 시점에 부가가치세 대상이 될 수 있다는 뜻이라, 폐업 전에 재고를 처분하거나 새 임차인에게 넘기는 방식과 비교해 볼 필요가 있습니다. 소득세는 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 폐업한 해의 사업소득까지 합산합니다.

구체적인 과세표준 계산(시가 산정, 감가상각 자산의 간주공급 금액)은 사업 형태와 취득 시기에 따라 달라 이 글에서 단정하지 않습니다. 폐업 신고 전에 관할 세무서나 세무사에게 재고·설비 목록을 가지고 상담하시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약기간이 1년 남았는데 장사가 안 돼서 나가고 싶습니다. 3개월 전에 통보하면 되나요?
아닙니다. 3개월 규칙(제10조 제5항)은 묵시적으로 갱신된 계약에만 붙습니다. 약정기간이 남아 있다면 해지 통보만으로 끝나지 않고 임대인과 합의해지해야 합니다. 이때 새 임차인을 구해 넘기는 방식이 흔한데, 임대인이 그 사람과 계약을 거절하면 권리금 문제로 이어지므로 합의 조건을 문서로 남기세요.

Q. 월세를 두 달 밀렸는데 임대인이 해지하겠다고 합니다. 3기가 아니니 괜찮은가요?
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기에서 해지를 허용합니다. 다만 계약서에 2기 연체 해지 특약이 있거나 민법 제640조를 근거로 드는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다(2014년 판결 2012다28486은 상가에도 민법 제640조가 적용된다고 봤고, 그 뒤 제10조의8이 생겼습니다). 무엇보다 연체 사실은 나중 갱신 거절 사유로 남으므로 가능한 빨리 정리하는 편이 안전합니다.

Q. 10년을 채운 뒤에도 임대인이 아무 말이 없었습니다. 계속 영업해도 되나요?
갱신요구권은 10년으로 끝나지만, 임대인이 만료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신 문제가 됩니다. 환산보증금 기준 이하 계약이라면 제10조 제4항에 따라 1년 동안 같은 조건으로 이어지는 것으로 볼 여지가 있습니다. 다만 10년 경과 후 묵시적 갱신의 적용 범위는 사안에 따라 다퉈질 수 있어, 계약 연장 여부를 임대인과 문서로 확인해 두는 것이 가장 확실합니다.

Q. 보증금 1억 원에 월세 900만 원인 서울 상가입니다. 나가겠다고 하면 언제 끝나나요?
환산보증금이 1억 + 900만 × 100 = 10억원으로 서울 기준 9억원을 넘습니다. 제10조 제5항의 3개월이 아니라 민법 제635조가 적용될 가능성이 높아, 묵시적 갱신 상태라면 임차인이 통고하고 임대인이 받은 날부터 1개월 뒤 효력이 생깁니다. 반대로 임대인도 6개월 전 통고로 해지할 수 있다는 점이 기준 이하 계약과 다릅니다.

Q. 인테리어를 전부 철거하고 나가야 하나요?
민법 제615조(제654조로 임대차에 준용)는 원상회복 의무를 정하지만, 어디까지가 「원상」인지는 계약 당시 상태가 기준입니다. 전 임차인의 시설을 인수해 들어왔다면 그 시설까지 철거해야 하는지가 다툼이 되는 경우가 많으므로, 입점 당시 계약서 특약과 인수 목록을 먼저 확인하세요.

조문을 나란히 놓으니 가장 위험한 칸은 「환산보증금」이었습니다

상가 임대차 조문과 판례를 주택 쪽과 한 줄씩 대조하면서 제가 가장 크게 느낀 것은, 숫자가 다르다는 사실보다 어떤 숫자가 아예 적용되지 않는 계약이 있다는 점이 더 위험하다는 것이었습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 순간 3개월이 1개월로, 5% 상한이 증감 청구로 바뀌는데, 상위에 노출된 설명은 대부분 이 칸을 건너뜁니다.

두 번째로 걸렸던 것은 「연체 사실」이라는 문언입니다. 해지 조문은 지금 쌓인 금액을 보지만 갱신 거절 조문은 과거의 사실을 봅니다. 한 번 3기에 닿았던 기록이 권리금 보호까지 끊는다는 2021년 판결을 읽고 나니, 연체 관리가 월세 문제가 아니라 10년 계획의 문제라는 생각이 들었습니다.

그래서 나가든 계속 하든 첫 순서는 같다고 봅니다. 환산보증금부터 계산하고, 연체 이력을 확인하고, 그다음에 통고 기간을 셉니다. 판단이 애매한 칸이 있다면 통고를 보내기 전에 공적 상담 창구에서 먼저 확인하시는 편이 비용이 적게 듭니다.

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