최종 업데이트 2026.09.27 · 기준 자료: 상속세 및 증여세법 제23조의2·시행령 제20조의2(국가법령정보센터 현행 조문)
부모님을 모시고 살던 집이라면 동거주택 상속공제로 상속주택 순가액을 최대 6억원까지 뺄 수 있다는 것, 요건이 세 개라는 것까지는 이미 아실 겁니다. 이 글은 그다음 단계입니다. 내 경우가 요건을 채우는지 날짜로 따져 보는 방법, 요건 문장만 읽어서는 보이지 않는 탈락 자리, 그리고 요건을 채워도 등기를 잘못 하면 공제가 사라지는 경우를 사례로 정리했습니다.
상속세 공제 중에서 이 공제가 유독 분쟁이 많은 이유는 금액이 크고, 요건이 전부 사실관계로 판정되기 때문입니다. 조문은 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문(상속세 및 증여세법 시행 2025.10.1., 시행령 시행 2026.9.18.)을 직접 받아 확인했고, 2026년 9월 기준입니다.
요건 세 개를 판정 질문 일곱 개로 쪼개야 결과가 보입니다
제23조의2 제1항의 세 호는 한 문장에 여러 조건을 겹쳐 담고 있습니다. 그대로 읽으면 "대체로 맞는 것 같다"로 끝나기 쉬워서, 판정할 때는 질문으로 풀어 순서대로 확인하는 편이 정확합니다. 하나라도 "아니요"면 공제 전체가 사라집니다.
| 순서 | 판정 질문 | 근거 |
|---|---|---|
| 1 | 그 집을 받는 사람이 자녀·손자녀이거나 대습상속인이 된 며느리·사위인가 | 제1항 제1호 괄호 |
| 2 | 사망일부터 거꾸로, 성년 이후 함께 산 기간만 더해 10년 이상인가 | 제1호 |
| 3 | 그 10년 사이에 사유 없이 따로 산 기간이 없는가 | 제1호 "계속하여", 제2항 |
| 4 | 그 10년 내내 부모와 자녀가 한 세대로 1주택이었는가 | 제2호 |
| 5 | 사망일 현재 받는 자녀가 무주택이거나, 그 집을 부모와 공동으로 갖고 있었는가 | 제3호 |
| 6 | 그 집을 요건을 갖춘 자녀가 등기로 상속받는가 | 제3호 "동거한 상속인이 상속받은 주택" |
| 7 | 집값에서 그 집에 담보된 부모의 채무를 뺀 순가액이 얼마인가 | 제1항 본문 |
네이버나 다른 글에서 요건 해설을 읽고 오셨다면 1·5·7번은 익숙할 것입니다. 실제로 판정이 뒤집히는 곳은 2·3·4·6번이라, 아래에서는 이 네 개를 사례로 봅니다.
동거 10년은 달력으로 셉니다 — 생년월일과 사망일로 계산하는 법
결론부터 말하면, 10년은 사망일에서 거꾸로 세고, 그 안에서 ① 미성년이던 기간과 ② 사유가 있어 떨어져 산 기간을 빼고 남은 동거 기간이 10년 이상이어야 합니다. 성년은 민법상 만 19세입니다.
| 사례 | 사실관계 | 계산 | 판정 |
|---|---|---|---|
| A | 1998년 4월생, 태어나서 계속 동거, 2026년 8월 부모 사망 | 성년(2017년 4월) 이후 9년 4개월 | 탈락 |
| B | 1994년 8월생, 군 복무 21개월(2014.3~2015.11), 2025년 9월 사망 | 성년 이후 12년 1개월 − 군 복무 21개월 = 10년 4개월 | 충족 |
| C | 결혼으로 분가했다가(2012.5) 이혼 후 복귀(2019.3), 2026년 7월 사망 | 분가는 인정 사유가 아니라 계속성이 끊김 → 복귀 후 7년 4개월 | 탈락 |
| D | 지방 전근으로 2년 따로 살다 복귀, 사망 직전까지 동거 | 계속성은 유지, 2년은 빼고 계산 → 거꾸로 12년 이상 거슬러 가야 10년 | 기간에 따라 |
A가 가장 억울한 경우입니다. 평생 한집에 살았지만 조문 괄호가 "상속인이 미성년자인 기간은 제외한다"라고 적고 있어 20대 중반의 자녀는 요건을 채울 수 없습니다. B와 D는 끊기지 않는 것과 세지 않는 것이 다르다는 점을 보여 줍니다. 제2항은 인정 사유로 떨어져 산 경우 "계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 … 동거 기간에 산입하지 아니한다"고 정합니다. 그래서 군 복무나 전근이 있었다면 그만큼 더 과거로 거슬러 올라가야 10년이 찹니다.
떨어져 산 기간이 인정되는 사유는 네 가지뿐입니다
계속성을 지켜 주는 사유는 시행령 제20조의2 제2항과 시행규칙 제9조의2가 정합니다. 징집, 고등학교 이상 학교에의 취학(초등학교·중학교는 제외), 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양입니다.
이 목록에 결혼으로 인한 분가, 자녀 교육을 위한 이사, 개인 사정의 독립은 없습니다. 사례 C처럼 이 경우에는 계속성이 끊기고 복귀한 날부터 다시 셉니다.
시니어 가정에서 가장 자주 생기는 것은 부모님의 요양병원 입원입니다. 제3호는 누가 입원했는지 가리지 않고 "1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양"이라고만 적고 있어, 부모님이 그런 질병으로 입원해 따로 지내게 된 경우도 문언상 해당할 여지가 있습니다. 다만 ① 1년 이상 치료·요양이 필요하다는 의료 기록이 있어야 하고, ② 그 기간은 동거 기간에 더해지지 않으며, ③ 장기요양시설 입소가 "질병의 치료 또는 요양"에 해당하는지는 사실관계로 판단되는 영역입니다. 입원 이력이 있다면 진단서·입원 확인서를 모아 두고 신고 전에 관할 세무서에 확인하시는 편이 안전합니다.
조문은 동거를 "하나의 주택에서 동거할 것"이라고만 적고 주민등록을 요건으로 쓰지 않습니다. 주민등록 초본은 가장 기본적인 증빙이지만, 주소만 옮겨 두고 실제로 따로 살았다면 인정받기 어렵고, 반대로 실제 동거는 공과금·우편물·진료 기록 같은 자료로 뒷받침할 수 있습니다.
10년 내내 '한 세대 1주택'이어야 합니다 — 사망일에 무주택이어도 탈락하는 경우
요건 판정에서 가장 많이 놓치는 조합이 제2호와 제3호의 차이입니다. 제3호는 사망일 현재 자녀가 무주택인지를 보고, 제2호는 10년 내내 부모와 자녀가 이룬 한 세대가 1주택이었는지를 봅니다.
동거하는 자녀는 부모와 같은 세대입니다(소득세법 제88조 제6호의 1세대). 그래서 동거 중에 자녀가 자기 명의로 집을 샀다면 그 기간 동안 세대는 2주택이 됩니다. 2018년에 투자용 아파트를 샀다가 2023년에 팔고, 2026년에 부모님이 돌아가신 경우를 보면, 사망일에는 무주택이라 제3호는 통과하지만 2018~2023년이 2주택이라 제2호에서 탈락합니다.
2주택이어도 1주택으로 보는 예외는 시행령 제20조의2 제1항에 여덟 가지가 있는데, 자녀 쪽 사정으로 쓸 수 있는 것은 사실상 두 가지입니다.
| 예외 | 조건 | 판정 시 함께 볼 것 |
|---|---|---|
| 1주택자와 혼인 (제2호) | 혼인일부터 5년 이내 상속인 배우자의 주택 양도 | 혼인으로 분가했다면 제1호의 계속 동거가 먼저 끊김 |
| 60세 이상 부모 동거봉양 합가 (제6호) | 합친 날부터 5년 이내 피상속인 외의 사람이 보유한 주택 양도 | 합가일부터 10년이 지나야 제1호 충족 |
합가 예외는 특히 조심해야 합니다. 자기 집을 가진 자녀가 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우, 5년 안에 자녀 집을 팔면 2주택 문제는 풀리지만 동거 10년은 합가한 날부터 다시 셉니다. 2020년에 합가했다면 2030년이 지나야 제1호를 채웁니다. 반대로 부모님 쪽 일시적 2주택(다른 집을 사고 2년 이내 종전 집 양도)은 제1호 예외로 인정되고, 이때 사망일에 함께 살던 집이 동거주택이 됩니다(시행령 제20조의2 제3항).
무주택 기간은 1세대 1주택 기간에 포함됩니다(제2호 후단). 전세로 함께 살다가 부모님이 집을 산 경우 앞의 전세 기간도 10년에 들어갑니다. 1세대 1주택 판정 자체가 헷갈린다면 1세대 1주택 비과세 판정 기준에서 세대를 세는 방법부터 확인할 수 있습니다. 양도세와 상속공제는 다른 제도지만 세대 판정 기준은 같은 소득세법 조항을 씁니다.
요건을 다 채워도 등기를 잘못 하면 공제가 사라집니다
제3호의 마지막 구절은 "피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것"입니다. 요건을 갖춘 사람이 있어도, 그 사람이 집을 받지 않으면 공제가 없습니다.
일간NTN이 전한 국세청 사전답변(사전-2020-법령해석재산-1043, 2020.12.28.)이 이 지점을 보여 줍니다. 형제 다섯이 아파트를 법정비율로 나누기로 하고, 등기는 요건을 못 갖춘 형제 한 명 단독으로 한 뒤 요건을 갖춘 형제 둘에게는 현금으로 정산했습니다. 국세청은 공제요건을 충족하는 상속인이 상속받은 주택임이 상속등기로 확인되는 경우에 공제를 적용한다고 답했고, 이 사안에서 현금 정산분은 공제 대상이 되지 않았습니다.
같은 집이라도 등기 방식에 따라 공제액이 이렇게 달라집니다. 아버지 사망, 어머니는 이미 돌아가셨고, 동거 자녀 1명(요건 충족)과 독립한 자녀 1명이 상속하는 경우입니다. 아파트 시가 9억원에 아버지 명의 담보대출 1억원, 예금 3억원이 있습니다.
| 등기 방식 | 동거주택 공제 | 과세표준 | 산출세액 |
|---|---|---|---|
| 동거 자녀 단독 등기 | 순가액 8억원 → 한도 6억원 | 0원 | 0원 |
| 두 자녀 1/2씩 등기 | 동거 자녀 지분 순가액 4억원 | 1억 4천만원 | 1,800만원 |
| 독립 자녀 단독 등기, 동거 자녀는 현금 정산 | 0원 | 5억 4천만원 | 1억 200만원 |
계산 조건은 과세가액 11억원(재산 12억원 − 담보채무 1억원), 일괄공제 5억원, 금융재산 상속공제 6천만원(순금융재산 3억원의 20%)입니다. 장례비·감정평가 수수료 등은 넣지 않았고, 신고세액공제 3% 전 금액입니다. 첫 줄은 공제 합계가 과세가액을 넘지만 제24조의 공제 적용 한도 때문에 초과분이 다른 데 쓰이지는 않습니다.
두 번째 줄은 지분 상당액만큼 공제한다는 국세청 해석 흐름을 따른 것입니다. 형제간 공평을 맞추려고 집은 공동명의로 하고 싶을 수 있는데, 그러면 공제가 지분만큼 줄어 형제 모두가 나눠 내는 세금이 늘어납니다. 집은 동거 자녀가 받고 다른 재산으로 균형을 맞추는 방식이 세금 쪽에서는 유리한 경우가 많고, 이때 분할 내용은 협의서로 남겨야 합니다. 협의서에 무엇을 적어야 하는지는 상속재산분할협의서 작성 항목에 정리해 두었습니다.
판정 사례 여덟 가지를 한 표로 모았습니다
| 상황 | 걸리는 질문 | 판정 |
|---|---|---|
| 평생 동거, 자녀 만 26세 | 2번 (성년 이후 7년) | 탈락 |
| 동거 중 자녀가 5년간 아파트 보유 후 매도, 사망일 무주택 | 4번 (그 5년 세대 2주택) | 탈락 |
| 60세 이상 부모 모시려 합가, 자녀 집 3년 뒤 매도, 합가 후 12년 | 4번 예외 + 2번 충족 | 충족 |
| 결혼 분가 후 복귀, 복귀 후 8년 | 3번 (분가로 끊김) | 탈락 |
| 부모님이 2년간 요양병원 입원 후 사망 | 3번 (질병 요양 사유 해당 여부) | 입증 자료에 따라 |
| 부모와 자녀 공동명의 주택, 자녀 다른 집 없음 | 5번 예외 (공동 1세대 1주택) | 충족 |
| 요건 갖춘 자녀가 현금 받고 다른 형제가 등기 | 6번 | 탈락 |
| 남편 생존 중 시부모를 모신 며느리 | 1번 (상속인 범위 밖) | 대상 아님 |
공동명의 예외에서 공제 대상은 부모님 지분입니다. 자녀 지분은 원래 자녀 재산이라 상속재산이 아니기 때문입니다. 그래서 공동명의 집의 공제액은 부모 지분의 순가액을 기준으로 6억원 한도를 적용합니다.
탈락했거나 신고 때 빠뜨렸다면 남는 길
요건에서 탈락한 경우에도 다른 공제는 그대로 남습니다. 배우자가 살아 계신 상속이라면 그 집을 배우자가 받는 선택과 비교해야 하는데, 이때는 동거주택 공제 대신 배우자상속공제가 작동합니다. 어느 조합이 유리한지는 재산 구성과 2차 상속까지 봐야 해서 상속공제 선택 기준과 유리한 조합에서 비교 계산을 따로 다뤘습니다.
요건을 채웠는데 신고할 때 공제를 빠뜨린 경우는 경정청구로 되돌릴 수 있습니다. 법정신고기한까지 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 이내에 과다 납부한 세액의 경정을 청구할 수 있습니다(국세기본법 제45조의2 제1항). 이때 필요한 것은 동거주택상속공제신고서(시행규칙 별지 제6호의2서식)와 동거·세대·주택 보유를 증명하는 자료입니다.
나중에 그 집을 팔 때도 동거가 도움이 됩니다. 상속개시 당시 부모와 같은 세대였던 자녀가 상속받은 주택은, 1세대 1주택 비과세를 판정할 때 상속 전에 같은 세대로 함께 거주·보유한 기간을 통산합니다(소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호). 상속 직후 팔아도 보유기간 요건을 새로 채울 필요가 없을 수 있다는 뜻입니다.
물려받은 집에 계속 산다면, 상속세 재원과 노후 현금흐름을 어떻게 나눌까
공제를 받아도 세금이 남는 경우, 그리고 집 한 채가 재산의 대부분인 경우가 많습니다. 이때 다음 결정은 상속세를 무엇으로 낼 것인가와 그 집에 살면서 생활비를 어떻게 만들 것인가입니다. 상속세 납부세액이 2천만원을 넘으면 담보를 제공하고 연부연납을 신청할 수 있고, 일반 상속재산은 허가일부터 10년까지 나눠 낼 수 있습니다(상속세 및 증여세법 제71조). 연부연납 가산금과 주택담보대출 금리 중 무엇이 싼지는 신청 시점의 조건으로 비교해야 하고, 그 방법은 상속세 신고기한과 연부연납 납부 방법에 정리했습니다.
집을 팔지 않고 노후 현금흐름을 만들려는 경우에는 주택연금이 비교 대상에 오릅니다. 다만 가입 나이·주택 가격 기준이 있고, 상속으로 받은 집을 담보로 할 때의 조건은 한국주택금융공사에서 확인해야 합니다. 어느 쪽이든 특정 상품이 유리하다고 단정할 수 없으니, 국세청·주택금융공사·거래 금융회사의 조건을 나란히 받아 비교하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 집에 주소는 계속 두었지만 실제로는 직장 근처 원룸에 살았습니다. 인정되나요?
전근 등 근무상 형편으로 따로 산 것이라면 계속성은 인정되지만 그 기간은 10년에 들어가지 않습니다. 문제는 주소만 두고 실제로 따로 산 기간을 "동거"로 신고하는 경우입니다. 조문은 실제 동거를 요구하므로, 세무서가 근무지·임대차 기록 등으로 따로 산 사실을 확인하면 그 기간은 빠집니다. 처음부터 사유가 있는 별거로 정리해 계산하시는 편이 안전합니다.
Q. 형제들과 공평하게 나누려면 집을 공동명의로 해야 하지 않나요?
공동명의로 하면 동거 자녀 지분만큼만 공제됩니다. 위 표처럼 같은 재산이라도 과세표준이 1억 4천만원 늘어날 수 있습니다. 집은 동거 자녀가 받고 예금 등 다른 재산을 형제에게 더 배분하는 방식으로 균형을 맞추는 것이 세금 면에서는 유리한 경우가 많습니다. 다만 현금으로 정산하면서 등기는 다른 형제에게 한 사례는 공제가 부인됐으니 등기 명의와 분할 내용이 일치해야 합니다.
Q. 동거한 기간을 무엇으로 증명하나요?
주민등록 초본의 주소 이력이 기본이고, 사실관계가 다투어질 때는 건강보험 자격 이력, 공과금 납부 내역, 우편물, 진료 기록 같은 생활 자료가 보완 증빙이 됩니다. 떨어져 산 기간이 있다면 그 사유(재직증명서·발령 기록·재학증명서·진단서)를 따로 준비해야 합니다.
Q. 부모님이 돌아가시기 직전에 제 집을 팔면 요건을 채울 수 있나요?
사망일 현재 무주택이라는 제3호는 채울 수 있지만, 동거 중에 자녀 명의 집이 있었다면 그 기간은 세대 2주택이라 제2호에서 걸립니다. 혼인·합가 예외에 해당하지 않는 한 직전 매도로는 해결되지 않습니다.
Q. 대출이 많아 순가액이 6억원보다 적습니다. 나머지는 어떻게 되나요?
공제는 순가액까지만 됩니다. 순가액 4억원이면 4억원이 공제되고, 남는 한도 2억원을 다른 재산에 쓸 수는 없습니다. 담보채무 자체는 상속재산에서 빠지는 채무로 따로 반영됩니다.
사례를 하나씩 대입해 보고 가장 위험하다고 본 두 자리
자료를 정리하면서 사례를 조문에 하나씩 대입해 보니, 탈락하는 자리는 요건 설명에서 가장 짧게 다뤄지는 곳에 몰려 있었습니다. 상위노출 글 대부분이 "사망일 현재 무주택"을 강조하는데, 실제로 더 많이 빠지는 것은 10년 내내 세대 1주택이어야 한다는 제2호입니다. 동거하는 자녀의 집은 부모 세대의 집으로 세어진다는 점이 요건 문장에서 잘 드러나지 않기 때문입니다.
두 번째는 등기입니다. 요건 판정에 몇 주를 쓰고도 분할협의에서 형제간 공평을 이유로 집을 공동명의로 돌리거나 현금으로 정산하면 공제가 통째로 줄어듭니다. 제가 보기에 동거주택 상속공제는 "요건을 채웠는가"보다 "요건을 채운 사람이 그 집을 받았는가"를 먼저 정해 두어야 하는 공제입니다.
그래서 순서를 이렇게 권합니다. 먼저 날짜표를 만들어 2·3·4번 질문을 통과하는지 확인하고, 통과하면 분할협의서에서 그 자녀가 집을 받도록 정한 뒤, 그다음에 다른 재산으로 형제간 균형을 맞춥니다. 사실관계로 판정되는 공제라 신고 전에 관할 세무서나 국세상담센터(126)에서 자료 목록을 확인해 두시기 바랍니다. 이 글의 조문과 수치는 2026년 9월 27일 현재 기준입니다.